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住宅ローン控除を受けるための確定申告をする際に

必要な書類について動画でご案内しています。

2018年中にローンを組んで住宅購入した人は

2019年3月15日までに確定申告をお忘れなく。



ローン控除が受けられると思っていたのに受けられない住宅を買ってしまった!!



確定申告の時期ということで

よくあるマイホームの税金トラブルについてご紹介しています。


20年超、住宅相談に乗ってきましたが

何人か実際にあったトラブルの一つが

「ローン控除が受けられると思って住宅購入をしたところ

入居から1年経った確定申告の時期に

税務署で受けられないことが発覚したという悲惨な事例です。


住宅ローン控除とは

年末のローン残高の1%相当額の税金が10年間

戻ってくるという住宅購入者のための税制優遇制度。



例えば、消費税8%が適用される一般住宅を購入し

5,000万円を返済期間35年、金利1.31%で借入した場合

10年間で最大397万円の税還付を受けることができます。


400万円近い税金が戻ってくると思って購入したのが

実は戻ってこなかったとしたら

ものすごい痛い損失ではないでしょうか。


こうしたトラブルが起こる原因の一つが

マンションの場合の「面積が足りなかった」という原因です。


住宅ローン控除の適用要件には

「専有面積が登記簿面積(内法面積)で50㎡以上あること」

という要件があります。

ややこしいのが

この登記簿面積(内法面積)という点です。


マンションには

「登記簿面積(内法面積)」と「壁芯面積」2つの面積が存在します。


「登記簿面積(内法面積)」は壁の内側の面積であり

「壁芯面積」は壁の中心線から中心線の面積なので

当然「登記簿面積(内法面積)」の方が小さくなります。

住宅ローン控除 壁芯面積 VS 内法面積
出所:近代セールスバンクビジネス 2018年10月15日住宅ローン特集号


ファミリー向けのマンションではその差が3㎡くらい

生じることが一般的です。



ところが、恐ろしいことに

購入者が購入を決断するときに目にする

パンフレットやチラシに記載されているのは

面積が大きい方の「壁芯面積」なのです。



パンフレットには51㎡と記載されており

住宅ローン控除が受けられると思って購入したところ

実は登記簿上の面積は49㎡で住宅ローン控除が受かられなかった

というトラブルが実際にあるのです。



最近は単身者や高齢者の増加により

小ぶりのマンションが増えています。

面積の要件に引っかかって

ローン控除が受けられないマンションが増えているということです。



20年くらい前、私が新築マンションの販売をしていた頃は

ファミリー向けの70㎡台・80㎡台のマンションを

販売することがほとんどでした。

たまに、50㎡未満の住戸を売ることがあるときには

トラブルを防ぐために「購入前にご確認頂きたい重要事項」として

「この住戸は登記簿面積は50㎡をきるために

ローン控除は受かられません」とう説明を行っていました。


それだけトラブルが多い事例ということです。


きちんとした販売会社であれば

ローン控除が受けられないことについて説明をしている会社もあるでしょう。



一方、私のところに相談にくるお客様に関しては

50㎡未満の中古マンションを購入するときに

ローン控除が受けられないことの説明を

仲介会社から聞かされていないお客様が多いのも事実です。


単に担当者の知識不足が原因かもしれませんし

聞かれないことは説明しないのかもしれません。


以前、40㎡台の中古マンションを契約した単身男性が

契約直後に自作のキャッシュフロー表をもって

相談にいらしたのですが

そのキャッシュフロー表にはローン控除還付金が

収入の部にしっかりと計上されていました。


この男性の場合は

登記簿面積と壁芯面積との齟齬が原因ではありませんでしたが

私がローン控除を受けられないことを指摘すると

かなりへこんでいました。



このように、住宅ローン控除の適用要件の中でも

面積の要件はチェック漏れが多い要件となっています。


その他にも住宅ローン控除の要件は

こまかい要件が多く昔からトラブルが多いので

気をつけてください。


住宅購入に関する税制・確定申告でお困りの方は

平井FP事務所までお問い合わせください。


住宅購入時の税制トラブルあるあるシリーズ ↓
 「住宅取得資金贈与の特例」申告ミスで贈与税290万円の事例!

今年も確定申告の時期がやってきましたね。


当事務所にも確定申告に関する相談が増えており

本日の相談も3件とも確定申告に関するご相談でした。


そんな中、住宅購入後の確定申告で

おそろしいけど実際にあるトラブル事例について

シェアしたいと思います。


確定申告をするべき時期で誤解が多いのが

「住宅取得資金贈与の特例」です。




「住宅取得資金贈与の特例」とは

父母や祖父母など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合

一定額までは贈与税がかからない制度。


2016年1月1日から2020年3月31日までに

売買契約(工事請負契約)を締結した

消費税8%または消費税のかからない中古住宅の場合、

一般住宅は700万円・省エネ住宅などは1200万円まで

非課税枠があります。


注意が必要なのは

非課税措置を受けるためには確定申告が必要という点。


確定申告した人だけ優遇され、

黙っていたままだと非課税にはならない

制度だということです。


さらにややこしいのが

住宅取得資金贈与の特例を受けるには

贈与を受けた年の翌年3月15日までに確定申告をしなければならない

という点でしょう。


具体的な事例をあげます。

2018年4月20日 新築マンション(売買価格5,000万円)の売買契約を締結
        ※この時支払った契約金1,000万円は親から贈与を受けたもの

2019年3月11日 引渡
        ※残代金4,000万円はローンを借りて支払い


このケースでは、引渡直後の2019年3月15日までに

確定申告をしないとならないことになります。



混乱するのは、住宅ローン控除の確定申告時期と異なる点です。


住宅ローン控除を受けるためにもやはり確定申告が必要ですが

住宅ローン控除については

入居した翌年の3月15日までに申告が必要とされています。


つまり、上記の例ではローン控除の確定申告時期は

2020年2月16日~3月15日となるのです。



ローン控除の申告時期と混同して

住宅取得資金贈与の特例の申告をし忘れてしまい

翌年税務署に行ったところ

「贈与税の対象となります」と言われた事例もあるので

注意して下さい。


親族から1,000万円贈与を受けた場合の

贈与税の税率は30%ですので恐ろしい金額です。



3月は引渡が多い時期ですが

2018年中に贈与を受けている人は2019年3月15日が申告期限です。


これから贈与を受ける人は

引き渡しの時期・入居の時期などを確認しながら

贈与を受ける時期を調整するのがポイントです。




住宅購入時のお金に関する相談は

20年・5,000件超の相談実績、住宅相談専門の平井FP事務所まで

お問い合わせください。

都市銀行 おおむね 長期固定金利を引き下げ 




【10年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
店頭申込
(11年目以降優遇)
ネット申込
(11年目以降優遇)
三菱UFJ銀行
0.79%
(▲1.6%)
0.69%
(▲1.6%)
三井住友銀行
1.10%
(▲1.4%)
1.10%
(▲1.4%)
みずほ銀行
0.70%
(▲1.85%)
0.60%
(▲1.95%)
りそな銀行
0.65%
(▲1.6%)
0.65%
(▲1.6%)





【35年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
店頭申込
(前月比)
ネット申込
三菱UFJ銀行
1.62%
(▲0.06%)

三井住友銀行
1.68%
(不変)
1.68%
(不変)
みずほ銀行
1.30%
(▲0.02%)
1.275%
(▲0.02%)
りそな銀行
1.40%
(不変)
1.40%
(不変)





【変動金利  都市銀行4行の比較】
金融機関
店頭申込
(金利優遇)
ネット申込
(金利優遇)
三菱UFJ銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
三井住友銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
みずほ銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
りそな銀行
0.525%
(▲1.95%)
0.525%
(▲1.95%)



※金利は保証料一括払い型の商品で
 最優遇が受けられた場合の金利です。

 審査の結果によっては
 表示の金利より高くなることがあります。






1月に引き続き 一部を除いた都市銀行で

固定期間10年以上の長期固定金利が

引き下げとなりました。

変動金利は変わらずです。


今年は10月から消費税が10%へ引き上げられます。

それに伴い、住宅ローン控除・すまい給付金の拡充や

エコポイントの復活が予定されています。


ここ数年、目まぐるしい制度変更があった「フラット35」をはじめ

各種住宅ローンの制度も変更がないか要チェックです。



消費税が上がるタイミングでは

半年前から時限措置がとられます。



原則、住宅の契約では、

引渡日時点の消費税が適用されますが、

2019年3月末までに契約を交わした住宅については

引渡が2019年10月以降でも

消費税を8%で据え置くという措置です。



ただし、時限措置によって消費税8%のまま据え置きとなる住宅は

住宅ローン控除は、現行の制度が適用になり

拡充後の制度を受けることができません。


消費税引き上げのタイミングでは

過去2回の引き上げ時にも混乱が生じ

誤解やトラブルが多くなっています。


今回の増税は増税対策により

違いがあまりでないケースも多いですが

実際には人によってまちまちです。



比較シミュレーションすることなく

「増税前に買った方が得」と勘違いして

先走らないよう注意してください。



失敗の許されない高い買い物なので

「消費税が上がる前に買った方が得」とか

「3月末の決算で値引きします」などと

いった言葉に踊らされることなく

慎重に判断する冷静さが必要です。




住宅購入や住宅ローンでお悩みの方は

住宅購入相談専門の平井FP事務所まで

お問い合わせください。






フラット35の金利はこちら⇒2019年2月住宅ローン金利(フラット35)

過去の金利情報はこちら⇒都市銀行 過去の住宅ローン金利

2月の「フラット35」 35年固定が1.31%

前月比▲0.02%、3ヶ月連続の引き下げへ





【過去7ヶ月のフラット35金利】(※1)


<2018年 8月> 1.34%
       ↓
<2018年 9月> 1.39%
       ↓
<2018年10月> 1.41%
       ↓
<2018年11月> 1.45%
       ↓
<2018年12月> 1.41%
       ↓
<2019年 1月> 1.33%

<2019年 2月> 1.31%



(※1)・・・最低金利で取り扱う金融機関の
「融資割合9割以下・返済期間21~35年」の金利






【フラット35 2019年2月実行金利】

<融資額9割以下>
返済期間適用金利
21~35年1.31%(前月比 ▲0.02%)
15~20年1.25%(前月比 ▲0.01%)



<融資額9割超 >
返済期間適用金利
21~35年1.75%(前月比 ▲0.02%)
15~20年1.69%(前月比 ▲0.01%)




※フラット35は自己資金の割合や、返済期間によって適用金利が異なります。

※フラット35は取扱金融機関によって金利が異なります。
 表示は最低金利で取り扱っている金融機関ものです。

※フラット35は融資実行時(引渡時)の金利が適用となります。






「フラット35S」適用物件は

当初10年間または5年間▲0.25%の金利優遇


「フラット35S」・・・省エネ・耐震性・バリアフリーなど
            
            性能面で特に優れた良質な住宅向けに

            当初10年間、もしくは5年間金利を優遇する制度



〈フラット35S(高性能住宅)とフラット35(一般住宅)の金利〉
融資額割合
と返済期間
フラット35S
(Aプラン)
フラット35S
(Bプラン)
フラット35
(一般住宅)
融資額9割以下
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.06%

(11年目以降)
1.31%
(当初5年間)
1.06%

(6年目以降)
1.31%
(全期間)
1.31%


融資額9割以下
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.00

(11年目以降)
1.25%
(当初5年間)
1.00%

(6年目以降)
1.25%
(全期間)
1.25%


融資額9割超
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.50%

(11年目以降)
1.75%
(当初5年間)
1.50%

(6年目以降)
1.75%
(全期間)
1.75%


融資額9割超
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.44%

(11年目以降)
1.69%
(当初5年間)
1.44%

(6年目以降)
1.69%
(全期間)
1.69%









     <フラット35 過去の金利推移>


過去最低金利・・・0.9%(2016年8月)

過去最高金利・・・3.17%(2004年8月)
         5.50%(1991年7月)(「旧公庫」時代)

平均値(※)・・・2.19%(過去15年の平均値)








住宅購入や住宅ローンでお悩みの方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。





2019年2月の都市銀行の金利はこちら⇒2019年2月住宅ローン金利(都市銀行)

過去の金利情報はこちら⇒フラット35 過去の金利





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