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共稼ぎ世帯が増えているので

夫婦共有名義で住宅を購入する人も多いと思います。


夫婦共有名義で購入する場合

所有権の持ち分の登記の仕方に注意が必要です。

誤った登記の仕方をすると

夫婦の間でも贈与をしたとみなされ

入居後に贈与税が課税されることがあります。

また、誤った登記をした為に

住宅ローン控除が最大限受けられないという

思わぬ損失を被ることにもなりかねません。


例えば

5,000万円のマンションを購入するケースで考えてみましょう。





マンション価格(土地・建物合わせた税込価格) 5,000万円

自己資金(妻の預貯金から出資)        1,000万円

住宅ローン(夫が単独で借入)         4,000万円


この場合、正しい持ち分の登記の仕方は

夫の持ち分 ⇒ 4,000万円/5,000万円 = 4/5

妻の持ち分 ⇒ 1,000万円/5,000万円 = 1/5

となります。




ところが、出資割合に関係なく

単純に1/2ずつ所有権の登記をしてしまう夫婦がたまにいます。


贈与に関しては

入居後の返済の実態に即して判断することがあり

税務署の見解も相談者の状況によってケースバイケースなので

一概には判断できません。


ただ、原則は、妻の持ち分は1,000万円/5,000万円であるのに対して

1/2(2,500万円/5,000万円)で登記をしたということは

「差額1,500万円を夫から妻に贈与した」とみなされる

可能性があるということです。


1,500万円の贈与を受けた場合に

妻が納めるべき贈与税は約450万円です。


うっかりミスでは

済まされない損失ですよね。


さらに、住宅取得ローン控除において不利になる可能性があります。

夫が本来受けられるべき税還付が受けられなくなるのです。



夫が単独で4,000万円のローンを組んで

一般の新築住宅を購入する場合

年末のローン残高の1%相当額の税金が

10年間戻ってきます。


厳密には、納めている税金の範囲内で戻ってくるのと

ローンの金利や返済期間・返済方法によっても左右されるので

人によって還付税額が異なりますが

上記の例では最大10年間で約350万円戻ってくる計算です。



ところが、ローン控除はあくまでも

控除を受ける本人の持ち分の範囲内で受けられるので

夫が4,000万円のローンを借りても

ローン控除の対象となるのは夫の持ち分1/2の範囲内、

つまり2,500万円までとなってしまいます。

残り1,500万円分のローンはローン控除の対象とならず

10年間で還付される税金は約220万円に減ってしまいます。

本来戻ってくるべき税金の額よりも130万円も少なくなる計算です。



このように

所有権の登記をする場合は、あらゆる側面から

メリット・デメリットを整理して正しく登記をしないと

大きな損失につながることがあります。


不動産の取引は非常に難しいことが多いです。

不動産会社や金融機関の担当者がたとえベテランだったとしても

限られた時間ですべてを漏れなくアドバイスするには限界があります。


住宅購入時の注意点や購入の仕方についてのアドバイスが必要な方は

平井FP事務所までお問い合わせください。


夫婦共有名義の持ち分登記のトラブルについて動画でもお伝えしています。


「フラット35」 35年固定1.27%(団信料込)

前月比▲0.04%、4ヶ月連続引き下げで過去最低レベルへ接近




フラット35金利推移201903
 

2月は、フラット35の金利の指標となる

新発10年国債の利回りが全営業日においてマイナスをつけました。

これにより3月のフラット35は4ヶ月連続での引き下げとなり

長期固定金利のお得感が増している状況です。






<フラット35 過去の金利推移>


過去最低金利・・・0.9%(2016年8月)(団信料含まず)

過去最高金利・・・3.17%(2004年8月)
         5.50%(1991年7月)(「旧公庫」時代)

平均値(※)・・・2.039%(過去15年の平均値)




過去最低金利の0.9%は団信料の支払いが別途毎年必要だった時代のもの。

2017年10月から団信料が金利に組み込まれるようになり

その分0.28%上乗せされました。



仮に、過去最低金利の0.9%に団信料0.28%を加算すると

1.18%となり、

現在の1.27%はわずか+0.09%上昇しただけとなります。






【フラット35 2019年3月実行金利】

<融資額9割以下>
返済期間適用金利
21~35年1.27%(前月比 ▲0.04%)
15~20年1.22%(前月比 ▲0.03%)



<融資額9割超 >
返済期間適用金利
21~35年1.71%(前月比 ▲0.04%)
15~20年1.66%(前月比 ▲0.03%)




※フラット35は自己資金の割合や、返済期間によって適用金利が異なります。

※フラット35は取扱金融機関によって金利が異なります。
 表示は最低金利で取り扱っている金融機関ものです。

※フラット35は融資実行時(引渡時)の金利が適用となります。






「フラット35S」適用物件は

当初10年間または5年間▲0.25%の金利優遇


「フラット35S」・・・省エネ・耐震性・バリアフリーなど
            
            性能面で特に優れた良質な住宅向けに

            当初10年間、もしくは5年間金利を優遇する制度



〈フラット35S(高性能住宅)とフラット35(一般住宅)の金利〉
融資額割合
と返済期間
フラット35S
(Aプラン)
フラット35S
(Bプラン)
フラット35
(一般住宅)
融資額9割以下
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.02%

(11年目以降)
1.27%
(当初5年間)
1.02%

(6年目以降)
1.27%
(全期間)
1.27%


融資額9割以下
返済期間15~20年


(当初10年間)
0.97%

(11年目以降)
1.22%
(当初5年間)
0.97%

(6年目以降)
1.22%
(全期間)
1.22%


融資額9割超
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.46%

(11年目以降)
1.71%
(当初5年間)
1.46%

(6年目以降)
1.71%
(全期間)
1.71%


融資額9割超
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.41%

(11年目以降)
1.66%
(当初5年間)
1.41%

(6年目以降)
1.66%
(全期間)
1.66%




    






住宅購入や住宅ローンでお悩みの方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。





2019年3月の都市銀行の金利はこちら⇒2019年3月住宅ローン金利(都市銀行)

過去の金利情報はこちら⇒フラット35 過去の金利





関連ブログ↓

フラット35Sの認定基準


『フラット35』融資対象が諸費用まで拡大!!


2017年10月『フラット35』制度改正 団信料金利組み込みに!!

都市銀行住宅ローン 固定期間10年以上の長期固定金利が引き下げ 




【10年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
店頭申込
(11年目以降優遇)
ネット申込
(11年目以降優遇)
三菱UFJ銀行
0.79%
(▲1.6%)
0.69%
(▲1.6%)
三井住友銀行
1.10%
(▲1.4%)
1.10%
(▲1.4%)
みずほ銀行
0.65%
(▲1.85%)
0.55%
(▲1.95%)
りそな銀行
0.60%
(▲1.6%)
0.60%
(▲1.6%)





【35年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
店頭申込
(前月比)
ネット申込
三菱UFJ銀行
1.59%
(▲0.03%)

三井住友銀行
1.68%
(不変)
1.68%
(不変)
みずほ銀行
1.27%
(▲0.03%)
1.245%
(▲0.03%)
りそな銀行
1.35%
(▲0.05%)
1.35%
(▲0.05%)





【変動金利  都市銀行4行の比較】
金融機関
店頭申込
(金利優遇)
ネット申込
(金利優遇)
三菱UFJ銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
三井住友銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
みずほ銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
りそな銀行
0.525%
(▲1.95%)
0.525%
(▲1.95%)



※金利は保証料一括払い型の商品で
 最優遇が受けられた場合の金利です。

 審査の結果によっては
 表示の金利より高くなることがあります。



※提携ローンや手数料型ローンの場合は
上記金利と異なる場合があります。






昨年末の世界同時株安から長期金利が低下しています。

2月は全営業日において新発10年国債の利回りがマイナス金利となり

都市銀行の住宅ローンも

固定期間10年以上の長期固定金利が

引き下げとなりました。


一方、短期金利(短期プライムレート)に連動する

変動金利は今月も変わりませんでした。


今年は10月から消費税が10%へ引き上げられます。

それに伴い、住宅ローン控除・すまい給付金の拡充や

エコポイントの復活が予定されています。


各金融機関

住宅ローン商品の開発に力を入れていますが

10月以降も新商品が出てくる可能性がありますので

引き続き各金融機関の動きにチェックしていきたいと思います。



住宅ローンはとにかく複雑です。

借入額や金利、諸費用の他、セットできる保険など

金融機関によってまちまちです。

本当に自分たちに合った商品を見つけるには

第三者の専門家のアドバイスを受けて下さい。


住宅ローンの得な借り方・返し方についてのご相談は

20年・5,000件超の相談実績を誇る

平井FP事務所まで

お問い合わせください。






フラット35の金利はこちら⇒2019年3月住宅ローン金利(フラット35)

過去の金利情報はこちら⇒都市銀行 過去の住宅ローン金利

住宅ローン控除を受けるための確定申告をする際に

必要な書類について動画でご案内しています。

2018年中にローンを組んで住宅購入した人は

2019年3月15日までに確定申告をお忘れなく。



ローン控除が受けられると思っていたのに受けられない住宅を買ってしまった!!



確定申告の時期ということで

よくあるマイホームの税金トラブルについてご紹介しています。


20年超、住宅相談に乗ってきましたが

何人か実際にあったトラブルの一つが

「ローン控除が受けられると思って住宅購入をしたところ

入居から1年経った確定申告の時期に

税務署で受けられないことが発覚したという悲惨な事例です。


住宅ローン控除とは

年末のローン残高の1%相当額の税金が10年間

戻ってくるという住宅購入者のための税制優遇制度。



例えば、消費税8%が適用される一般住宅を購入し

5,000万円を返済期間35年、金利1.31%で借入した場合

10年間で最大397万円の税還付を受けることができます。


400万円近い税金が戻ってくると思って購入したのが

実は戻ってこなかったとしたら

ものすごい痛い損失ではないでしょうか。


こうしたトラブルが起こる原因の一つが

マンションの場合の「面積が足りなかった」という原因です。


住宅ローン控除の適用要件には

「専有面積が登記簿面積(内法面積)で50㎡以上あること」

という要件があります。

ややこしいのが

この登記簿面積(内法面積)という点です。


マンションには

「登記簿面積(内法面積)」と「壁芯面積」2つの面積が存在します。


「登記簿面積(内法面積)」は壁の内側の面積であり

「壁芯面積」は壁の中心線から中心線の面積なので

当然「登記簿面積(内法面積)」の方が小さくなります。

住宅ローン控除 壁芯面積 VS 内法面積
出所:近代セールスバンクビジネス 2018年10月15日住宅ローン特集号


ファミリー向けのマンションではその差が3㎡くらい

生じることが一般的です。



ところが、恐ろしいことに

購入者が購入を決断するときに目にする

パンフレットやチラシに記載されているのは

面積が大きい方の「壁芯面積」なのです。



パンフレットには51㎡と記載されており

住宅ローン控除が受けられると思って購入したところ

実は登記簿上の面積は49㎡で住宅ローン控除が受かられなかった

というトラブルが実際にあるのです。



最近は単身者や高齢者の増加により

小ぶりのマンションが増えています。

面積の要件に引っかかって

ローン控除が受けられないマンションが増えているということです。



20年くらい前、私が新築マンションの販売をしていた頃は

ファミリー向けの70㎡台・80㎡台のマンションを

販売することがほとんどでした。

たまに、50㎡未満の住戸を売ることがあるときには

トラブルを防ぐために「購入前にご確認頂きたい重要事項」として

「この住戸は登記簿面積は50㎡をきるために

ローン控除は受かられません」とう説明を行っていました。


それだけトラブルが多い事例ということです。


きちんとした販売会社であれば

ローン控除が受けられないことについて説明をしている会社もあるでしょう。



一方、私のところに相談にくるお客様に関しては

50㎡未満の中古マンションを購入するときに

ローン控除が受けられないことの説明を

仲介会社から聞かされていないお客様が多いのも事実です。


単に担当者の知識不足が原因かもしれませんし

聞かれないことは説明しないのかもしれません。


以前、40㎡台の中古マンションを契約した単身男性が

契約直後に自作のキャッシュフロー表をもって

相談にいらしたのですが

そのキャッシュフロー表にはローン控除還付金が

収入の部にしっかりと計上されていました。


この男性の場合は

登記簿面積と壁芯面積との齟齬が原因ではありませんでしたが

私がローン控除を受けられないことを指摘すると

かなりへこんでいました。



このように、住宅ローン控除の適用要件の中でも

面積の要件はチェック漏れが多い要件となっています。


その他にも住宅ローン控除の要件は

こまかい要件が多く昔からトラブルが多いので

気をつけてください。


住宅購入に関する税制・確定申告でお困りの方は

平井FP事務所までお問い合わせください。


住宅購入時の税制トラブルあるあるシリーズ ↓
 「住宅取得資金贈与の特例」申告ミスで贈与税290万円の事例!