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スルガ銀行のシェアハウス不正融資問題をきっかけに

金融庁が各銀行のアパートローン融資に目を光らせています。

金融庁

その結果、アパ-トローンから撤退する銀行が続出

当事務所のお客様からも「アパートローンの融資がおりない」という声が

ちょっと前からよく聞こえてくるようになりました。



例えば、


既に賃貸用ワンルームマンションを複数所有し

不動産投資実績のあるお客様が

新たに購入する投資用物件のアパートローンを断られた



所有するアパートを建て替え予定のお客様が

建築計画が延びたため

3年ぶりに審査を受けなおしたところ

融資額が以前よりも引き下げられてしまった


といった事例が出ています。




さらに、一部の住宅ローンにも影響が出ており

特に「賃貸併用住宅」「店舗併用住宅」など

非居住用部分がある建物に対する審査が

一部の金融機関で厳しくなってきています。



以前から

銀行の融資は金融庁から指導が入ると

融資が厳しくなることがよくあります。

1990年のバブル崩壊の時も

不良債権をかかえていた金融機関は

しばらくその後遺症で融資を引き締めざるを得ない時期がありました。


かつての私自身もそうでしたが

営業する銀行員も不動産業者も

お客様が買いたがっていても融資が思うように受けられないので

歯がゆい思いをしたものです。



そうはいうものの

バブル崩壊後の当時と比べると

一般的な住宅購入者に対する

金融機関の積極融資の姿勢は大きく変わらないでしょう。



ただ、気になっているのが

今後の不動産価格の動向。


融資が引き締められると

買う人が減り

不動産価格は下落します。


昨年末から株価も不安定な値動きをしており

なんとなく不穏な空気が漂っています。



この時期に住宅を購入する人は

アベノミクスバブルで高騰したエリアの住宅を購入するのは

控えるようにしてください。


反対に

アベノミクスの影響をさほど受けず

割安と判断できる穴場物件を見つけるようにしてくださいね。



*********************************

住宅購入・住宅ローンでお悩みの方は

東京の独立系ファイナンシャルプランナー・住宅ローン専門の

平井FP事務所までお問い合わせください

*********************************

お客様からパウンドケーキをいただきました!

ケーキのお土産

パン屋を経営しているお客様からの差し入れですが

パンや焼き菓子がとっても美味しいのです。



今日いただいたパウンドケーキも

一切れ食べたらもう一切れと

「やめられない♪止まらない♪」美味しさだったのですが、



パンと言えば・・・

パンを食べる日本人が年々増加中なのは知っていますが?



総務省が毎年行っている家計調査によると

10年前に一般家庭のパン代が米代を抜き

以降、パン代が増え

反対に米代が減っています。



<1世帯あたりの1ヶ月のパン代と米代の平均>



2003年  米代・・・2,432円  パン代・・・1,884円

2004年  米代・・・2,437円  パン代・・・1,925円

2005年  米代・・・2,163円  パン代・・・1,829円

2006年  米代・・・2,020円  パン代・・・1,844円

2007年  米代・・・1,994円  パン代・・・1,892円

2008年  米代・・・2,012円  パン代・・・1,962円

2009年  米代・・・1,961円  パン代・・・1,989円

2010年  米代・・・1,846円  パン代・・・1,950円

2011年  米代・・・1,781円  パン代・・・1,946円

2012年  米代・・・1,847円  パン代・・・1,945円

2013年  米代・・・1,802円  パン代・・・1,925円

2014年  米代・・・1,599円  パン代・・・2,001円

2015年  米代・・・1,439円  パン代・・・2,075円

2016年  米代・・・1,474円  パン代・・・2,055円

2017年  米代・・・1,495円  パン代・・・2,024円


※出所:総務省家計調査「1世帯あたり1ヶ月の収入と支出 ー総世帯ー」



総務省の家計調査では

その他、携帯代の平均や外食費の平均など

さまざまなデータを見ることができるのです。



ファイナンシャルプランナーの家計診断では

目安となる判断材料の一つとして

この総務省の家計調査のデータを用いることが多いのですが

平井FP事務所のライフプラン提案でもさまざまなデータを

お見せしています。



例えば、「家計診断・キャッシュフロー表作成・適正予算診断」の提案では



「世帯年収1,000万円の家庭の平均的な住宅ローン返済額は○○円です」

「30代の勤労者世帯の平均貯蓄額は○○です」

「世帯年収800万円の家庭の平均的な食費は○○円です」



といった具合に、

世帯年収ごとにさまざまな費目の平均支出額をお見せしているので

ご家庭の現状を客観的に判断できるという点で好評です。



マイホーム購入や出産、お子様の進学など

大きなライフイベントを迎える節目のタイミングでは

一度家計の現状を整理することをしてみてください。


その際に

総務省の家計調査を客観的な判断材料として

活用してみるのもオススメです。

総務省 家計調査

2019年10月に住宅ローン控除が見直しされ

現行制度よりも控除される税額が拡大される予定です。


これは消費税が8%から10%に引き上げられることに伴い

住宅需要が落ち込むのを防ぐための政策となっています。


これまで消費税が3%から5%へ、5%から8%へ引き上げられた際にも

同様の景気対策がとられました。


今回の改正案の具体的な内容は以下の通りです。

現在の制度内容と比較してみます。


ローン控除制度現行制度改正後の新制度
入居時期~2019年9月31日2019年10月1日~
2020年12月31日
控除の対象となる
ローン残高上限
(一般住宅)
4,000万円

(認定住宅)
5,000万円
(一般住宅)
4,000万円

(認定住宅)
5,000万円
控除期間10年13年
1年間に戻ってくる
税金の計算方法





(1~10年目)
年末残高×1.0%





( 1~10年目)
年末残高×1.0%

(11~13年目)
建物購入価格×2%÷3
または
年末残高×1.0%
のいずれか少ない金額
1年間に戻ってくる
税金の上限
(一般住宅)40万円
(認定住宅)50万円
(一般住宅)40万円
(認定住宅)50万円



控除期間が10年から13年になり3年間延長されるのが

最大のポイントとなります。



入居後、11年目から13年目の還付税額は

建物購入価格に2%を乗じて3年間で割った金額

( 建物購入価格 × 2% ÷ 3 )

と年末残高の1%の

いずれか少ない金額が還付される仕組みです。




たとえば、購入時の建物価格が3,000万円だった場合

3,000万円 × 2% ÷ 3 = 20万円となります。


建物価格に対して課税される消費増税分を

3年間の延長期間で取り戻せる考え方となっています。




ただし、11年目~13年目の年末残高の1%相当額と

いずれか少ない金額が還付される点は注意が必要です。


例えば、11年目の年末の住宅ローン残高が1500万円であった場合

1%相当額は15万円。(1500万円×1%=15万円)


15万円 < 20万円 となり

還付税額は最大で15万円となります。


ここで最大15万円としているのは

自分が納めた税額が15万円未満であった場合

納税額の範囲で戻ってくるためです。


このように住宅ローン控除は

1)自分の年間納税額

2)住宅ローン借入額(13年間の年末残高の推移)

3)購入時建物価格

の3つの数値を元に還付税額を計算する必要があります。



その他、住宅ローン控除を受ける際には

以下のような注意点も覚えておくようにしましょう。






<住宅ローン控除を受ける際の注意点>

☑原則、引渡日時点の制度が適用される。ただし、2019年3月31日までに

 工事請負契約等を締結した住宅は引渡が2019年10月以降であっても

 消費税8%が適用されるため、現行の住宅ローン控除が適用される。


☑所得税から還付しきれない分は、住民税からも一定額まで還付される


☑建物面積が登記面積で50㎡以上あること


☑引渡から半年以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで
 引き続き居住していること


☑入居の翌年にローン控除を受けるための確定申告をすること






その他にも住宅ローン控除は細かい要件があるので

事前に税務署に確認するようにしてください。


消費税増税前と増税後のどちらに住宅購入した方が得かは

人によって異なるのでシミュレーションをして比較する必要があります。


住宅ローン控除の詳細については平井FP事務所までお問い合わせください。

都市銀行住宅ローン 10年固定はじめ長期固定金利が下落 




【10年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
店頭申込
(11年目以降優遇)
ネット申込
(11年目以降優遇)
三菱UFJ銀行
0.80%
(▲1.6%)
0.70%
(▲1.6%)
三井住友銀行
1.10%
(▲1.4%)
1.10%
(▲1.4%)
みずほ銀行
0.80%
(▲1.85%)
0.70%
(▲1.95%)
りそな銀行
0.70%
(▲1.6%)
0.70%
(▲1.6%)





【35年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
店頭申込
ネット申込
三菱UFJ銀行
1.68%
1.68%
三井住友銀行
1.68%
1.68%
みずほ銀行
1.32%
1.295%
りそな銀行
1.40%
1.40%





【変動金利  都市銀行4行の比較】
金融機関
店頭申込
(金利優遇)
ネット申込
(金利優遇)
三菱UFJ銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
三井住友銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
みずほ銀行
0.625%
(▲1.85%)
0.525%
(▲1.95%)
りそな銀行
0.525%
(▲1.95%)
0.525%
(▲1.95%)



※金利は保証料一括払い型の商品で

 最優遇が受けられた場合の金利です。

 審査の結果によっては

 表示の金利より高くなることがあります。






年末年始の株価・長期金利急落を受けて

1月の住宅ローン金利は

固定期間10年以上の長期固定金利が

引き下げとなりました。


都心部の住宅価格もピークアウトしており

2019年は不動産価格、金利ともに低迷するかもしれません。


価格が下がり、金利も下がれば

住宅購入検討者にとっては買い時のチャンスです。


ただし、最終的に購入を決断するのは

各家庭のタイミングによるところが大きいものです。


自分たちの希望するライフプランにそって生涯収支を捉え

適正な予算で

適正な不動産を

適正なローンを利用して

賢く手に入れるようにしてください。





住宅購入や住宅ローンでお悩みの方は

住宅購入相談専門の平井FP事務所まで

お問い合わせください。






フラット35の金利はこちら⇒2019年1月住宅ローン金利(フラット35)

過去の金利情報はこちら⇒都市銀行 過去の住宅ローン金利

2019年の幕開け 金利は再び低下の予兆??


フラット35金利は前月比▲0.08%の引き下げ

35年固定が1.33%(※1)と急落 




過去半年間のフラット35金利(※1)

<2019年 1月> 1.33%

<2018年12月> 1.41%

<2018年11月> 1.45%

<2018年10月> 1.41%

<2018年 9月> 1.39%

<2018年 8月> 1.34% 



(※1)・・・融資割合9割以下・返済期間21~35年






【フラット35 2019年1月実行金利】

<融資額9割以下>
返済期間適用金利
21~35年1.33%(前月比 ▲0.08%)
15~20年1.26%(前月比 ▲0.06%)




<融資額9割超 >
返済期間適用金利
21~35年1.77%(前月比 ▲0.08%)
15~20年1.70%(前月比 ▲0.06%)





※フラット35は自己資金の割合や、返済期間によって適用金利が異なります。

※フラット35は取扱金融機関によって金利が異なります。
 表示は最低金利で取り扱っている金融機関ものです。

※フラット35は融資実行時(引渡時)の金利が適用となります。






「フラット35S」適用物件は

当初10年間または5年間▲0.25%の金利優遇


「フラット35S」・・・省エネ・耐震性・バリアフリーなど
            
            性能面で特に優れた良質な住宅向けに

            当初10年間、もしくは5年間金利を優遇する制度



〈フラット35S(高性能住宅)とフラット35(一般住宅)の金利〉
融資額割合
と返済期間
フラット35S
(Aプラン)
フラット35S
(Bプラン)
フラット35
(一般住宅)
融資額9割以下
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.08%

(11年目以降)
1.33%
(当初5年間)
1.08%

(6年目以降)
1.33%
(全期間)
1.33%


融資額9割以下
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.01%

(11年目以降)
1.26%
(当初5年間)
1.01%

(6年目以降)
1.26%
(全期間)
1.26%


融資額9割超
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.52%

(11年目以降)
1.77%
(当初5年間)
1.52%

(6年目以降)
1.77%
(全期間)
1.77%


融資額9割超
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.45%

(11年目以降)
1.70%
(当初5年間)
1.45%

(6年目以降)
1.70%
(全期間)
1.70%










     <フラット35 過去の金利推移>


過去最低金利・・・0.9%(2016年8月)

過去最高金利・・・3.17%(2004年8月)
         5.50%(1991年7月)(「旧公庫」時代)

平均値(※)・・・2.19%(過去15年の平均値)






明けましておめでとうございます。

本年も宜しくお願いします。


昨年末から株価が急落し、景気の雲行きが怪しくなってきています。

多くの機関投資家が株を売って安全資産である国債を買いました。



需要と供給の関係から

債券が多く買われると債券価格は上がります。

そして債券価格が上がると金利は下がります。



12月28日には1年3ヶ月ぶりに

新発10年国債の利回りが一時マイナス0.01%をつけました。



日本銀行は

2019年も長期国債を弾力的に買い続けていく方針であることを

公表しています。


このまま債券が買われ続けると長期金利は下がり続けます。


つまり、住宅ローンの長期固定金利は下がるということです。


年明けしばらくは株価と金利の動きを注視していきたいと思います。




住宅購入や住宅ローンでお悩みの方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。





2019年1月の都市銀行の金利はこちら⇒2019年1月住宅ローン金利(都市銀行)

過去の金利情報はこちら⇒フラット35 過去の金利






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