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住宅購入を検討しているあなたへ
その住宅ローンは妥当な借入額ですか？
額面年収から判断した借入可能額を
一番金利の低い変動金利で算出した
Ａ４用紙1枚のシミュレーションを見ていませんか？
もしもそのＡ４用紙1枚のシミュレーションだけで
判断しているのであれば
もう一度よく考えてみて下さい。
☑家計の中身をきちんと把握しているのか？
☑金利が上昇しても払い続けられるのか？
☑奥様はずっと働き続けるのか？
☑今後教育費がいくらかかるのか？
☑定年退職までにローンの支払いが終わるのか？
☑退職金でローン完済後、老後資金が残るのか？
はじめまして。
住宅ローン専門家の
独立系ファイナンシャルプランナー平井美穂です。
マンションの営業を経験した後
金融機関で融資業務・資産運用相談を行なっていました。
現在は企業に属さず、あくまでもお客様の味方である
独立系ＦＰとして活動しています。
「不動産業者」「銀行員」「独立系ＦＰ」と
立場は変えてきましたが
一貫して住宅ローンの相談業務に従事
通算20年超
相談件数5000件以上にのぼります。
不動産業者および銀行員として
住宅ローンの提案をしていた時は
お客様のローンをなんとか通すことに
一生懸命でした。
「どうしても買いたい」
「なんとか融資してくれる金融機関を見つけてほしい」
そういうお客様のご希望をかなえてあげたい！
そう思った私はあらゆる金融機関に打診をし、
審査上プラスになる要素を一つでも多く探し出しては
金融機関や審査会社に交渉することに情熱を注いでいました。
お客様の審査が通り無事住宅を購入できた時には
「本当にありがとうございます」と非常に喜んでいただき
私も「ああ良かった」と
使命をはたした満足感に浸っていました。
ところが、その後独立系ＦＰになってみて
はじめて気がつかされたことがあります。
それは住宅ローンを借りた後に返済が困難になり
駆け込み寺に相談に訪れるお客様が
こんなに多いのだということです。
モデルルームや銀行で住宅ローンの提案をしていた時には
ローンを借りた後にお客様がどうしているのか
無事に返済をしつづけているのかどうか
まったく知らなかったのです。
いま独立系ＦＰとして
住宅ローンを返済中のお客様のコンサルタントをする中で
日々感じていることは、
やはり最初の借りるときが肝心だということ
無理して背伸びした返済計画や
将来の支出をまったく想定していない無謀な返済計画
衝動的に住宅を購入し借りてしまった住宅ローン
その結果待っているのは返済に追われる苦しい日々
深刻なケースでは、家計が破綻し家族がばらばらになってしまう
悲惨な現実です。
住宅購入は人生で一番大きな買い物です。
その大きな買い物をするときには
「今なら余裕で返せる」
「今ならこの間取で充分」
と今の状況で安易に判断するのではなく
長期的な視点で慎重に判断してください。
慎重になりすぎるくらいでもいいかもしれません。
でも、具体的にどうやって判断すればいいのか？
妥当な借入額とは一体いくらなのか？
その答えは、よくマニュアル本にある
“年収の5倍以内の借入”でも
“返済負担率※２５％以内の借入”でもありません。
※返済負担率（％）＝年間返済額÷額面年収×100
何故ならそのご家庭によってかかる生活費が異なる以上
そんな数値では判断できないからです。
例えば
年収600万円、返済比率２５％の条件が全く同じご家族が
2組（ＡさんファミリーとＢさんファミリー）いたとします。
Ａさんファミリーはご夫婦のみの2人家族で
Ｂさんファミリーはご夫婦とお子様2人の4人家族です。
この２家族の家計の中身は当然全く異なります。
同じ年収で同じ返済比率でも
家計の中身によって妥当な借入額なのかどうかは
そのご家庭によって異なってくるのです。
妥当な借入額なのかどうかを判断するには
現状の家計収支をきちんと把握し
将来のライフプランや家計収支まで予測をたて
一生涯のキャッシュフロー表を作成し
最後まで無理なく返していけるのか
ローン完済後、老後資金が手元に残るのか
具体的な数値でチェックしてみることです。
一般的に銀行の審査では家計の中身を聞くことはしません。
本当は１件１件しっかりとそのご家庭の家計収支を聞くことが
返済能力を判断するうえで最も有効なのですが
審査にそこまで時間をかけていられません。
キャッシュフロー表は素人が作成すると
どうしても支出に漏れがあったり、
支出は少なめ、収入は大目に見積もりがちです。
また、作り手側になんらかの意図がある場合には
住宅を購入してもまったく問題のないキャッシュフロー表を
作ろうと思えば作れてしまうものです。
キャッシュフロー表を作成するうえで大切なのは
なるべく現実とかけ離れないように支出額を見積もること
さらに言えば、支出は大目に 収入は少なめに
余裕を見た見積もりで収支計画をたてることです。
キャッシュフロー表を作成することで
気がつかなかったあらゆる問題点が見えてきます。
住宅ローンの返済計画をチェックするだけではなく
保険の見直しや無駄な支出を見直すことで
大幅な節約が可能になります。
また繰上返済が可能なのか
効率的な繰上返済をするにはどのタイミングでいくらするべきか
金利は何を選択するべきか
そんなこともキャッシュフロー表を作成すると見えてきます。
キャッシュフロー表の作成にかけたわずか数万円の支出で
数百万円単位の家計改善ができ
家計破綻を未然に防ぐことができるのです。
もしも今あなたが住宅の購入を検討しているならば
契約をする前に是非一度キャッシュフロー表を作成し
その住宅ローンの借入が安全かどうか
診断を受けられて見てください。
住宅ローン診断の詳細はこちらから
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