ファイナンシャルプランナーへの相談は平井ＦＰ事務所へ【東京】



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住宅購入を検討しているあなたへ



その住宅ローンは妥当な借入額ですか？


額面年収から判断した借入可能額を


一番金利の低い変動金利で算出した


Ａ４用紙1枚のシミュレーションを見ていませんか？


もしもそのＡ４用紙1枚のシミュレーションだけで


判断しているのであれば


もう一度よく考えてみて下さい。


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☑家計の中身をきちんと把握しているのか？


☑金利が上昇しても払い続けられるのか？


☑奥様はずっと働き続けるのか？


☑今後教育費がいくらかかるのか？


☑定年退職までにローンの支払いが終わるのか？


☑退職金でローン完済後、老後資金が残るのか？







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はじめまして。

住宅ローン専門の独立系ファイナンシャルプランナー

平井ＦＰ事務所代表平井美穂です。


マンションの営業を経験した後

金融機関で融資業務・資産運用相談を行なっていました。

現在は企業に属さず、あくまでもお客様の味方である

独立系ＦＰとして活動しています。



「不動産業者」「銀行員」「独立系ＦＰ」と

立場は変えてきましたが

一貫して住宅ローンの相談業務に従事

通算20年超

相談件数5000件以上にのぼります。



不動産業者および銀行員として

住宅ローンの提案をしていた時は

お客様のローンをなんとか通すことに

一生懸命でした。


「どうしても買いたい」

「なんとか融資してくれる金融機関を見つけてほしい」

そういうお客様のご希望をかなえてあげたい！

そう思った私はあらゆる金融機関に打診をし、

審査上プラスになる要素を一つでも多く探し出しては

金融機関や審査会社に交渉することに情熱を注いでいました。

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お客様の審査が通り無事住宅を購入できた時には

「本当にありがとうございます」と非常に喜んでいただき

私も「ああ良かった」と

使命をはたした満足感に浸っていました。





ところが、その後独立系ＦＰになってみて

はじめて気がつかされたことがあります。

それは住宅ローンを借りた後に返済が困難になり

駆け込み寺に相談に訪れるお客様が

こんなに多いのだということです。


モデルルームや銀行で住宅ローンの提案をしていた時には

ローンを借りた後にお客様がどうしているのか

無事に返済をしつづけているのかどうか

まったく知らなかったのです。




いま独立系ＦＰとして

住宅ローンを返済中のお客様のコンサルタントをする中で

日々感じていることは、

やはり最初の借りるときが肝心だということ


無理して背伸びした返済計画や

将来の支出をまったく想定していない無謀な返済計画

衝動的に住宅を購入し借りてしまった住宅ローン

その結果待っているのは返済に追われる苦しい日々

深刻なケースでは、家計が破綻し家族がばらばらになってしまう

悲惨な現実です。



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住宅購入は人生で一番大きな買い物です。

その大きな買い物をするときには

「今なら余裕で返せる」

「今ならこの間取で充分」

と今の状況で安易に判断するのではなく

長期的な視点で慎重に判断してください。

慎重になりすぎるくらいでもいいかもしれません。





でも、具体的にどうやって判断すればいいのか？

妥当な借入額とは一体いくらなのか？

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その答えは、よくマニュアル本にある

“年収の5倍以内の借入”でも

“返済負担率※２５％以内の借入”でもありません。

※返済負担率（％）＝年間返済額÷額面年収×100

何故ならそのご家庭によってかかる生活費が異なる以上

そんな数値では判断できないからです。


例えば

年収600万円、返済比率２５％の条件が全く同じご家族が

2組（ＡさんファミリーとＢさんファミリー）いたとします。

Ａさんファミリーはご夫婦のみの2人家族で

Ｂさんファミリーはご夫婦とお子様2人の4人家族です。


この２家族の家計の中身は当然全く異なります。

同じ年収で同じ返済比率でも

家計の中身によって妥当な借入額なのかどうかは

そのご家庭によって異なってくるのです。



妥当な借入額なのかどうかを判断するには

現状の家計収支をきちんと把握し

将来のライフプランや家計収支まで予測をたて

一生涯のキャッシュフロー表を作成し

最後まで無理なく返していけるのか

ローン完済後、老後資金が手元に残るのか

具体的な数値でチェックしてみることです。


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一般的に銀行の審査では家計の中身を聞くことはしません。

本当は１件１件しっかりとそのご家庭の家計収支を聞くことが

返済能力を判断するうえで最も有効なのですが

審査にそこまで時間をかけていられません。



キャッシュフロー表は素人が作成すると

どうしても支出に漏れがあったり、

支出は少なめ、収入は大目に見積もりがちです。

また、作り手側になんらかの意図がある場合には

住宅を購入してもまったく問題のないキャッシュフロー表を

作ろうと思えば作れてしまうものです。


キャッシュフロー表を作成するうえで大切なのは

なるべく現実とかけ離れないように支出額を見積もること

さらに言えば、支出は大目に　収入は少なめに

余裕を見た見積もりで収支計画をたてることです。



キャッシュフロー表を作成することで

気がつかなかったあらゆる問題点が見えてきます。

住宅ローンの返済計画をチェックするだけではなく

保険の見直しや無駄な支出を見直すことで

大幅な節約が可能になります。


また繰上返済が可能なのか

効率的な繰上返済をするにはどのタイミングでいくらするべきか


金利は何を選択するべきか


そんなこともキャッシュフロー表を作成すると見えてきます。


キャッシュフロー表の作成にかけたわずか数万円の支出で

数百万円単位の家計改善ができ

家計破綻を未然に防ぐことができるのです。



もしも今あなたが住宅の購入を検討しているならば

契約をする前に是非一度キャッシュフロー表を作成し

その住宅ローンの借入が安全かどうか

診断を受けられて見てください。


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住宅ローン診断の詳細はこちらから
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