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景気を過熱せず、冷やしすぎもしない

中立金利の水準は

『最低でも１％程度だろう』

今後の経済・物価・金融情勢の推移しだいだが

2026年度までに最低１％程度まで

短期金利を引き上げていく

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2024年9月12日に

日本銀行の田村直樹審議委員が

岡山市で行われた金融政策懇談会で

発言したこの言葉が

取りざたされています

日銀・田村委員「段階的に利上げ」

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短期金利の引き上げは

銀行の預金金利や

住宅ローンの変動金利に

影響を及ぼします

2024年3月に日本銀行がマイナス金利を解除してから

すでに短期金利はじわりじわりと

上昇が始まっていました

さらに日本銀行が

7月には政策金利を0.25％程度に

引きあげたことにより

短期金利が急上昇しています

出所：SBI証券ホームページ

短期金利の上昇を受け

各金融機関の動きとしては

今年に入り

定期預金や住宅ローンの金利が

引き上げれる動きが一部で出ています

一例をご紹介します

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＜定期預金金利（1年物）＞

■三菱UFJ銀行

2024年2月　０．００２％

2024年3月　０．０２５％

2024年9月　０．１２５％

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＜住宅ローン変動金利　新規向け最優遇金利＞

■auじぶん銀行

2024年6月　０．３１９％　→　同年9月　０．３２９％

■楽天銀行

2024年3月　０．５５６％　→　同年9月　０．８４４％

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＜短期プライムレート＞

■三菱UFJ銀行

2024年8月　１．４７５％　→　同年９月　１．６２５％

■住信SBIネット銀行

2024年9月　１．７７５％　→　同年10月　１．９２５％（予定）

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ここまでの動きは

まだほんの一部の動きであり

今後の金利上昇がどうなるかが

気になるところです

昨日の田村委員の発言は一メンバーの発言であり

今後日本銀行が正式な決定をどのように下すかは

分かりませんが

もしも発言の通りになるとすれば

今後2年間というわりと短期間に

変動金利の元になっている

短期金利が１％程度まで

上がることになります

これまで

私は住宅ローンの変動金利の上昇について

以下の３つのパターンで予測したシミュレーションを

こちらのブログでもご紹介してきました

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■私がこれまで行ってきた金利上昇予測シミュレーション

＜パターン①＞楽観シナリオ：金利が一定期間経過後に累計＋０．５％上昇

＜パターン②＞中間シナリオ：金利が一定期間経過後に累計＋１．０％上昇

＜パターン③＞悲観シナリオ：金利が一定期間終了後に累計＋２．０％上昇

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今回の田村委員の発言は

パターン②の中間シナリオに近いですが

私が想定していたのは

1回の利上げは＋０．１％など緩やかな上昇幅で

徐々に金利が引き上げられていき

7年先に累計＋１．０％になるような

もっとゆっくりとしたものだったので

今回改めてシミュレーションをしてみたいと思います

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■金利が2026年度末までに＋１％上昇した場合のシミュレーション

※金利上昇の幅や時期は仮定であり、何ら根拠はありません

＜金利引き上げの想定シナリオ＞

ところで

住宅ローンの返済は

金利が引き上げられる時期が一緒だとしても

当初借入した時期や

選んだ商品の返済ルールによって

返済額が見直しされる時期は

人によってまちまちになります

そこで今回は以下の３つのケースで

上昇シミュレーションを行ってみました

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【共通の前提条件】

当初借入額：5000万円

返済期間：35年

返済方法：元利均等返済・月々返済のみ

当初適用金利：変動金利0.475％

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【ケース①】

5年・125％ルールが適用される金融機関で借り入れをし

2020年4月に返済がスタートした人

【ケース②】

5年・125％ルールが適用される金融機関で借り入れをし

2024年4月に返済がスタートした人

【ケース③】

5年・125％ルールが適用にならない金融機関で借り入れをし

2024年4月に返済がスタートした人

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金利上昇の想定条件は

いずれも上記の想定シナリオの通りで一緒です

ややこしいですね。

まず、多くの金融機関で

住宅ローンの変動金利に適用されている

5年ルールですが

当初借入年から起算して

5年毎にしか返済額は見直しされません

ケース①の2020年に返済がスタートした人であれば

見直しの時期は

2025年

2030年

2035年

以降、5年毎

となります

返済額が見直しされる月に関しては

金融機関や商品ごとに異なるのですが

ここでは分かりやすいように

それぞれ5年毎の4月に

返済額が見直しされるものと

仮定しています

なお

5年間は返済額が変わらなくても

金利が上昇した場合には

計算上はその時点で

新しい金利が反映されているので

毎月の返済額のうち、

元金の返済分と利息の支払い分が

調整されることになります

ケース①で

2024年10月に金利が＋０．１５％上昇しますが

月々の返済額は129,241円のまま変わりません

ところが返済額のうち元金返済分は

2020年4月の109,449円から

2020年10月は106,310円に減らされてしまい

反対に利息は

19,792円から

22,931円に引き上げられています

これが返済額は5年間変わらないルールのために

起こる現象です。

そして

5年毎の見直しのタイミングは

その人が借り入れをした年から起算されるので

たまたまケース①のように

4年前の2020年4月に借り入れした人であれば

2024年10月に金利が上昇すると

来年2025年に返済額が引き上げれることになります

一方

ケース②のように

2024年に借入したばかりの人であれば

一番最初に返済額が見直しされるタイミングは

2029年なので

2024年10月に金利が引き上げられたとしても

月々の返済額が上がるのはまだ先です

ただし

月々の返済額のうち

元金と利息の内訳が調整されてしまい

金利が上がるたびに元金の返済分が減り

利息の支払い分が増えるのは

ご覧の通りです

また

ケース③のように

5年・125％ルールの適用がない金融機関で

借りている人は

金利が引き上げられると

すぐに返済額に反映される仕組みです

まずは

ご自身が借入している住宅ローンの返済ルールが

5年・125％ルールが適用される商品かどうか

適用されるのであれば

5年毎の見直しのタイミングがいつなのか

確認をするようにしてください

いずれにしても

仮に今後2年程度で金利が＋１％程度引き上げられると

月々の返済額がいずれ＋2万円強増えることになります

2年間で累計１％の引き上げは

私が想定していた以上に強気な印象ですが

本当に引き上げられた時のために

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