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住宅ローン2022年の振り返りと今後の展望

2023年謹賀新年


あけましておめでとうございます。

旧年中は大変お世話になりました。

本年もよろしくお願いします。


昨年末は

毎年12月に発表される税制改正大綱に加え

日本銀行による大規模金融緩和の見直しという

まさかのサプライズ発表を受け

あわただしい年末でした。


2022年は年間を通して

長期金利(10年もの国債金利)が上昇し、

住宅ローンの金利も

固定金利型住宅ローンの金利が上がりました。


固定金利の代表選手であるフラット35は

年初の1.3%から

年末には1.65%と

一年間で+0.35%の上昇です。


新年が明け

2023年1月は1.68%と

さらに上昇を続けています。


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◆フラット35 金利推移(※)


<2023年1月> 1.68%

<2022年12月>1.65%

<2022年11月>1.54%

<2022年10月>1.48%

<2022年9月>1.52%

<2022年8月>1.53%

<2022年7月>1.51%

<2022年6月>1.49%

<2022年5月>1.48%

<2022年4月> 1.44%

<2022年 3月> 1.43%

<2022年 2月> 1.35%

<2022年 1月> 1.30%


※住宅金融支援機構買取型フラット35

返済期間21~35年、融資率9割以下の金利

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これでも

世界的な金利上昇に比べると

緩やかな上昇となっており

その理由は

日本銀行が国債を買いつづけ

長期金利の上昇をおさえてきたためです。



ところが

昨年末12月20日に行われた

日本銀行黒田総裁の記者会見では

これまで長期金利の上限目標を

0.25%としていたものを

0.50%に引き上げるとの

金融政策の見直しが発表されました。


この発表を受け

長期金利は一気に上昇し

一時国債の取引が停止される

サーキットブレイカーも発動した状況です。



2022年12月長期金利の動き


日本銀行は

長期金利の上限目標を引き上げたものの

変わらず国債を大量に買い続け

金利を低水準に誘導する方針に

変わりないとしています。


ただし

2023年には黒田総裁が任期満了となり

新しい総裁の元

さらなる政策転換があるのではといった

思わくも市場関係者の間ででています。


また

日本銀行のコントロールがきかなくなり

想定外に長期金利が上昇することも

まったくないわけではありません。


さらに

今は長期金利だけが上昇していますが

ゆくゆくは

短期金利の上昇も可能性もあります。


そもそも金利は

上がったり下がったりするのが

通常です。


2023年も金利の上昇は続くかもしれませんが

結局のところ将来の金利を予測することは

プロでも不可能です。


いま金融市場では

何が起こっているか

金利の相場を把握しておくことは

住宅ローンの借り入れや資産運用をする上で

とても重要ですが

そもそも住宅ローン返済は

35年もの長い期間返済を続けるものなので

あまり短期的な金利の動きを捉えても仕方ない

という考えもあります。


そういう意味では

過去の金利推移を知っておくことも

必要です。


長期的な目線で過去の金利推移を

確認してみると

今の固定金利は

まだまだ低い水準といえるでしょう。


202301フラット35金利推移


この10年が異常だったわけで

2013年にはじまった大規模金融緩和政策

の前の水準に戻るとしたら

35年固定金利は2%程度

変動金利は最優遇金利で1%程度

になります。


先のことを予測するのは難しいですが

万が一金利が上がった場合の

対策をとっておくことは

可能です。


これから借りる人は

まずは金利上昇した場合のシミュレーションは

必ずするようにしてください。


金利を何%に設定するかが

また悩ましいと思いますが

先に説明したとおり

大規模金融緩和が行われる前の

10年くらい前の水準であれば

35年固定金利は2%程度

変動金利は1%程度です。


さらにさかのぼってみると

フラット35(旧公庫)の

過去35年の平均金利は2.7%程度


変動金利の金利優遇がなかった時代は

変動金利がだいたい2.5%程度で

長らく推移していました。


変動金利(店頭金利)推移グラフ 過去35年間 2022年



将来の金利を予測することはできませんが

金利が上がったとしても

慌てることなく

乗り切れる強固な家計に

今のうちから準備をしておきたいところです。


金利上昇・インフレ時には

これまで以上に家計管理能力が求められます。


お金を増やすためにはまず心身ともに

健やかであることも大切です。


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「健康」「愛」「お金」の3つの柱を育てて

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インフレ時代を生き抜く3つの柱


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