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住み替えの時に従前の自宅を賃貸に出すか、売却するか

住み替えを検討している人の中には

従前の自宅を売却せずに

賃貸に出して家賃収入を得ることを

考える人も少なくありません。


ただ、

自宅を賃貸に出す行為は立派な投資であり

事業でもあるので収益が得られるのかどうか

きちんと事前に数字で確認する必要があります。


当事務所では


従前の自宅を

賃貸に出すのと売却するのとでどちらが得か?


といった相談も多いのですが

多くの方が見落としがちなのが

意外と経費がかかるという点と

予想外に税金がかかるという点です。


税金の計算上は

ローンの支払いのうち

元本返済分は経費に計上できません。


それによって

ローンの返済に

経費を支払った後

手元に残る家賃収入がほとんどなくても


税金の計算上は不動産所得が多くなり

税金を多く持っていかれるということがあります。


また

不動産投資を始めてする方や

不動産投資の経験があっても

損益計算など税金計算を

税理士や管理会社に丸投げしている方は

どんな経費がかかっているのか

中身をよく理解していない人も多くなっています。


自分が住んでいた頃にかかっていた

管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料などのほか

賃貸管理会社に支払う管理料や

賃借人が入れ替わるたびにクリーニング費や修繕費

がかかりますし

大規模修繕が始まると

もしかしたら持ち出しの費用もあるかもしれません。


不動産投資は

投資信託や株式の投資と比べて

経費が多くかかる点がデメリットです。


対策としては

いかに工夫して経費を少なくするかが

不動産投資を成功させる秘訣となります。



反対に

不動産投資は

ローンを借りられるので

自己資金がなくても

投資を始められるの点は

メリットです。


いかにローンを効率的に借りて

レバレッジをきかせるかが

不動産投資を成功させる秘訣となります。


ただし

住宅ローンを借りたまま

賃貸物件にして

人に貸してしまうと

契約違反になるので

注意が必要です。


いずれにしても

賃貸に出した物件が

経費や税金の支払いを考慮しても

利益が出る物件だということが

大前提です。



「人に貸したら家賃収入でもうかりそう」


「老後資金の足しになりそう」


など、なんとなくで

賃貸に出す方も多いですが


失敗を防ぐためには

なんとなくで決めるのではなく

事前にしっかりと

キャッシュフローのシミュレーションをして

数値で確認をしてみてください。


他の金融商品で運用した場合と

どちらが得か

相対的に利回りを比較する必要もあります。



今月のFPジャーナルに

当事務所がいつもしている

賃貸か売却か提案した事例をご紹介しています。


日本FP協会認定FPの方は

こちらでもご覧いただけるので

よければご覧いただけると幸いです。


202403事例研究②


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