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土地購入&アパート建設の失敗を寸前で防げた事例

経済的にまったく不自由のない恵まれたご家庭が

たった一度の不動産投資の失敗によって

天国から地獄へと転落することがあります




独立系ファイナンシャルプランナーの平井美穂です。

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先日40代のお客様が相談にいらっしゃいました。

奥様とお子様の3人家族

会社勤めで世帯年収850万円のご家庭です。


お子様は高校生で

ちょうど教育費がピークに差し掛かった時期。

ですが、教育費の負担は

大学卒業まであともうひと踏ん張りという段階でした。



一方、住居費に関しては

親御さんが建てた二世帯住宅に同居されていて

家賃やローンの負担がないという

なんとも恵まれたご家庭でした。


さらに預貯金は3,000万円もあり

経済的にまったく問題のないご家庭だったのです。



では、なぜ私のところに相談に訪れたかというと

「銀行に眠っている預貯金3000万円を運用しないのはもったいない」

という話をどこからか聞きつけ

運用を考えているという相談でした。



その運用というのが

預貯金3000万円を頭金に

さらに1億円超の融資を銀行から受けて

土地を購入し

その上にアパートを建てて

アパート経営しようというものだったのです。



既に土地は見つかっており、週末に契約を控えている

銀行の審査も承認がおりている

あとは不動産売買契約を結ぶだけ

という状況でしたが

「果たして本当にうまく運用できるのか」と疑問に思い

相談に来られたのでした。



そこで、まず事業計画のキャッシュフローを簡易的に作成しました。


家賃収入から支出を差し引いて収益がどれくらいでるのか?


アパート経営という換金性や流動性が劣るリスクをとってまで

やるべき収益が期待できるのか?



試算をしてみた結果は・・・



収益が期待できるどころか

税金を支払った後は赤字になる

というまったくひどい計画だったのです。



不動産投資をはじめてする人は見落としがちですが

家賃収入にも所得税・住民税が課税されます。


家賃収入に課税される税金の計算上

経費として差し引けるものには

固定資産税・都市計画税、管理料、リフォーム費用、減価償却費

などがあります。

ローンの返済額に関しては利息分しか

経費に計上できないので注意が必要です。


実際には赤字でも

税金の計算上は所得があるとみなされて

税金が課税されるケースが多々あります。



今回の相談事例では

税金を引く前であっても利益がほとんど出ない

運用とは程遠いものだったのですが

一般の人は分からないのが当然です。



儲かるのは不動産会社と金融機関だけで

土地を買ってアパートを建てた本人は大損する

こんな事例が私のところに相談に来る人だけでも

ここ数年で何件もでています。


今回相談にいらしたお客様は

「首の皮がつながった」と言って帰られました。


取り返しのつかない大失敗を防ぐことができて

本当に良かったと思います。



不動産投資は

事前によく勉強をし

キャッシュフローを作成して

事業計画をよくよく精査して決断しないと失敗しますので

注意してください。


アパートやワンルームマンションの賃貸経営を

始めようと考えている人は

安易に契約してしまう前に

不動産投資に詳しく、利害関係のない

独立系FPなどに相談をするようにしてくださいね。

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