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住宅購入後の確定申告 あるあるトラブルシリーズ

ローン控除が受けられると思っていたのに受けられない住宅を買ってしまった!!



確定申告の時期ということで

よくあるマイホームの税金トラブルについてご紹介しています。


20年超、住宅相談に乗ってきましたが

何人か実際にあったトラブルの一つが

「ローン控除が受けられると思って住宅購入をしたところ

入居から1年経った確定申告の時期に

税務署で受けられないことが発覚したという悲惨な事例です。


住宅ローン控除とは

年末のローン残高の1%相当額の税金が10年間

戻ってくるという住宅購入者のための税制優遇制度。



例えば、消費税8%が適用される一般住宅を購入し

5,000万円を返済期間35年、金利1.31%で借入した場合

10年間で最大397万円の税還付を受けることができます。


400万円近い税金が戻ってくると思って購入したのが

実は戻ってこなかったとしたら

ものすごい痛い損失ではないでしょうか。


こうしたトラブルが起こる原因の一つが

マンションの場合の「面積が足りなかった」という原因です。


住宅ローン控除の適用要件には

「専有面積が登記簿面積(内法面積)で50㎡以上あること」

という要件があります。

ややこしいのが

この登記簿面積(内法面積)という点です。


マンションには

「登記簿面積(内法面積)」と「壁芯面積」2つの面積が存在します。


「登記簿面積(内法面積)」は壁の内側の面積であり

「壁芯面積」は壁の中心線から中心線の面積なので

当然「登記簿面積(内法面積)」の方が小さくなります。

住宅ローン控除 壁芯面積 VS 内法面積
出所:近代セールスバンクビジネス 2018年10月15日住宅ローン特集号


ファミリー向けのマンションではその差が3㎡くらい

生じることが一般的です。



ところが、恐ろしいことに

購入者が購入を決断するときに目にする

パンフレットやチラシに記載されているのは

面積が大きい方の「壁芯面積」なのです。



パンフレットには51㎡と記載されており

住宅ローン控除が受けられると思って購入したところ

実は登記簿上の面積は49㎡で住宅ローン控除が受かられなかった

というトラブルが実際にあるのです。



最近は単身者や高齢者の増加により

小ぶりのマンションが増えています。

面積の要件に引っかかって

ローン控除が受けられないマンションが増えているということです。



20年くらい前、私が新築マンションの販売をしていた頃は

ファミリー向けの70㎡台・80㎡台のマンションを

販売することがほとんどでした。

たまに、50㎡未満の住戸を売ることがあるときには

トラブルを防ぐために「購入前にご確認頂きたい重要事項」として

「この住戸は登記簿面積は50㎡をきるために

ローン控除は受かられません」とう説明を行っていました。


それだけトラブルが多い事例ということです。


きちんとした販売会社であれば

ローン控除が受けられないことについて説明をしている会社もあるでしょう。



一方、私のところに相談にくるお客様に関しては

50㎡未満の中古マンションを購入するときに

ローン控除が受けられないことの説明を

仲介会社から聞かされていないお客様が多いのも事実です。


単に担当者の知識不足が原因かもしれませんし

聞かれないことは説明しないのかもしれません。


以前、40㎡台の中古マンションを契約した単身男性が

契約直後に自作のキャッシュフロー表をもって

相談にいらしたのですが

そのキャッシュフロー表にはローン控除還付金が

収入の部にしっかりと計上されていました。


この男性の場合は

登記簿面積と壁芯面積との齟齬が原因ではありませんでしたが

私がローン控除を受けられないことを指摘すると

かなりへこんでいました。



このように、住宅ローン控除の適用要件の中でも

面積の要件はチェック漏れが多い要件となっています。


その他にも住宅ローン控除の要件は

こまかい要件が多く昔からトラブルが多いので

気をつけてください。


住宅購入に関する税制・確定申告でお困りの方は

平井FP事務所までお問い合わせください。


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