10月14日に用賀の田園都市ＳＧで

「インフレ・金利上昇に負けない住宅ローンの賢い借り方・返し方」の

セミナーをさせていただきました。

セミナーでお伝えした内容をかいつまんでお伝えします。

首都圏の新築マンションの価格は1.5倍～2倍に上昇

首都圏の新築マンション価格は

この10年でおおむね1.5倍～2倍になっています。

建築資材の値上がり

土地価格の上昇

人件費の高騰

といったトリプルパンチで

不動産価格が上昇を続けています。

当分下がりそうな気配は見られません。

一方、別の見方をすると

不動産価格が上昇したのは

住宅ローンの金利が下がり続けたことが

原因とも言えます。

鶏が先か卵が先かですが、

不動産価格が上昇しても

金利が下がったことで

月々の返済額が変わらない

↓

月々の返済が変わらないから買えてしまう

↓

高い値段になっても買う人がいるから

高い値づけをした新築マンションの

供給が続く

↓

新築マンションの価格に引っ張られるように

首都圏の住宅価格が上昇していく

こうした連鎖が続いています。

住宅ローンの金利の低下が

不動産価格の上昇分を吸収してくれる件については

私がマンションを売っていた当時と比べると

まさにそうだと実感するところです。

私がマンションを販売していた

1997年～2004年当時

首都圏の新築マンションの

平均価格は4000万円台でした。

それが、2022年には6000万台となり

2000万円高くなっています。

ところが

金利は２％くらい下がったため

月々の返済額は20年前と

今とでほとんど変わっていません。

これが金利マジックです。

つまり、

今はいかに低金利の住宅ローンを最大限味方につけて

買うかが住宅購入で成功するための秘訣となります。

金利上昇・インフレ時にローンを借りる人こそ資産運用を

たとえば

30歳で家を買えば

35年ローンを組んでも

65歳で返済が終わります。

つまり繰り上げ返済を一切しなくても

ねんきん暮らしがはじまる前に

住宅ローンの返済が終わるということです。

こうした人は

低金利の住宅ローンをフル活用できる人なので

住宅ローンを繰り上げ返済するよりも

正しい方法で資産運用ができれば

資産を有効活用することができます。

私の試算では

年利４％以上で運用ができていれば

繰上返済するよりも

積立投資をした方が得という

結果になりました。

一方で

年利３％以下でしか運用ができていない

運用を10年以上続けられずに途中で辞めてしまったという人は

繰上返済した方が良い結果となっています。

住宅ローンの繰り上げ返済よりも

資産運用をした方が得という考えは

あくまでも正しい資産運用ができていればの話なので

そこは注意が必要です。

一方、50歳で借りる人は

30年ローンを組むことができますが

もしも65歳でリタイアをするのであれば

実際に返済を続けるのは

15年になるかもしれません。

あるいは65歳では

住宅ローンの残高が多く残っているので

70歳まで仕事を続けるかもしれません。

そうなると

20年間は返済を続けるので

やはり資産運用をしてローンの完済資金を

少ない労力で捻出することができます。

たとえば

20年でローンの完済資金2000万円を貯める場合

普通預金で貯めてしまうと

年間100万円貯める必要があります。

ところが

年利３％で運用ができれば

年間77万円の積立額で

20年後には2000万円にすることが可能です。

さらに

年利６％で運用ができれば

年間50万円の積立額で

20年後には2000万円となり

なんと普通預金の場合の

半分の労力で貯めることができます。

金利が上がる時は

通常、その前に株価が上がっていますし

金利上昇後は今度は債券の金利が上がるので

債券の利息収入で運用益が期待できます。

金利が上がるのはマイナス面だけでなく

資産運用している人にとってはプラスに働くのです。

この10年がまさにそうだったので

資産運用をしている人は実感されていると思います。

借りる時にきちんと完済計画を立てることが重要

このように

住宅ローンの返済期間に同時並行して

積立投資を継続していけば

住宅ローンの完済資金を効率良く

貯めることができます。

それでも

あまりにも多くの借入をしてしまうと

老後に多くのローン残高を残すことになるので

購入時にしっかりと出口戦略を立てることが重要です。

拙著金利上昇でもあわてない住宅ローンの超常識 | 平井 美穂 |本 | 通販 | Amazonでも

ご紹介していますが、

借入時の年齢別65歳時のローン残高は以下の通りです。

金利は全期間１％と仮定しています。

皆さんは定年退職時のローン残高がいくらか

把握していますか？

たとえ多く借り過ぎてしまったとしても

返済期間が10年・20年と残っていれば

いくらでもリカバリーが可能です。

肝心なのは一日でも早く対策をとること

将来のお金の流れを把握しておくことです。

平井FP事務所では

お客様の一生涯における

家計収支や貯蓄残高の推移を明らかにした上で

住宅ローンの返済と資産運用を抱き合わせた

超効率的な家計管理の仕方をお伝えしています。

気になる方はお気軽にお問い合わせください。

省エネ・ハイブリッド返済と正しい資産運用で

理想の住まいと人生を手に入れてください。