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金利上昇・インフレ時の賢い住宅ローンの借り方・返し方

10月14日に用賀の田園都市SGで

「インフレ・金利上昇に負けない住宅ローンの賢い借り方・返し方」の

セミナーをさせていただきました。

セミナーでお伝えした内容をかいつまんでお伝えします。


インフレ・金利上昇時の賢い住宅ローンの借り方・返した方


首都圏の新築マンションの価格は1.5倍~2倍に上昇


首都圏の新築マンション価格は

この10年でおおむね1.5倍~2倍になっています。


建築資材の値上がり

土地価格の上昇

人件費の高騰

といったトリプルパンチで

不動産価格が上昇を続けています。

当分下がりそうな気配は見られません。


一方、別の見方をすると

不動産価格が上昇したのは

住宅ローンの金利が下がり続けたことが

原因とも言えます。


鶏が先か卵が先かですが、


不動産価格が上昇しても

金利が下がったことで

月々の返済額が変わらない

月々の返済が変わらないから買えてしまう

高い値段になっても買う人がいるから

高い値づけをした新築マンションの

供給が続く

新築マンションの価格に引っ張られるように

首都圏の住宅価格が上昇していく


こうした連鎖が続いています。


消費者物価指数 首都圏新築マンション価格


住宅ローンの金利の低下が

不動産価格の上昇分を吸収してくれる件については

私がマンションを売っていた当時と比べると

まさにそうだと実感するところです。


私がマンションを販売していた

1997年~2004年当時

首都圏の新築マンションの

平均価格は4000万円台でした。


それが、2022年には6000万台となり

2000万円高くなっています。


ところが

金利は2%くらい下がったため

月々の返済額は20年前と

今とでほとんど変わっていません。


これが金利マジックです。


つまり、

今はいかに低金利の住宅ローンを最大限味方につけて

買うかが住宅購入で成功するための秘訣となります。


金利上昇・インフレ時にローンを借りる人こそ資産運用を


たとえば

30歳で家を買えば

35年ローンを組んでも

65歳で返済が終わります。

つまり繰り上げ返済を一切しなくても

ねんきん暮らしがはじまる前に

住宅ローンの返済が終わるということです。


こうした人は

低金利の住宅ローンをフル活用できる人なので

住宅ローンを繰り上げ返済するよりも

正しい方法で資産運用ができれば

資産を有効活用することができます。


私の試算では

年利4%以上で運用ができていれば

繰上返済するよりも

積立投資をした方が得という

結果になりました。


一方で

年利3%以下でしか運用ができていない

運用を10年以上続けられずに途中で辞めてしまったという人は

繰上返済した方が良い結果となっています。


住宅ローンの繰り上げ返済よりも

資産運用をした方が得という考えは

あくまでも正しい資産運用ができていればの話なので

そこは注意が必要です。



一方、50歳で借りる人は

30年ローンを組むことができますが

もしも65歳でリタイアをするのであれば

実際に返済を続けるのは

15年になるかもしれません。


あるいは65歳では

住宅ローンの残高が多く残っているので

70歳まで仕事を続けるかもしれません。


そうなると

20年間は返済を続けるので

やはり資産運用をしてローンの完済資金を

少ない労力で捻出することができます。


たとえば

20年でローンの完済資金2000万円を貯める場合

普通預金で貯めてしまうと

年間100万円貯める必要があります。


ところが

年利3%で運用ができれば

年間77万円の積立額で

20年後には2000万円にすることが可能です。


さらに

年利6%で運用ができれば

年間50万円の積立額で

20年後には2000万円となり

なんと普通預金の場合の

半分の労力で貯めることができます。


20年で2000万円を貯める方法


金利が上がる時は

通常、その前に株価が上がっていますし

金利上昇後は今度は債券の金利が上がるので

債券の利息収入で運用益が期待できます。


金利が上がるのはマイナス面だけでなく

資産運用している人にとってはプラスに働くのです。


この10年がまさにそうだったので

資産運用をしている人は実感されていると思います。


借りる時にきちんと完済計画を立てることが重要


このように

住宅ローンの返済期間に同時並行して

積立投資を継続していけば

住宅ローンの完済資金を効率良く

貯めることができます。


それでも

あまりにも多くの借入をしてしまうと

老後に多くのローン残高を残すことになるので

購入時にしっかりと出口戦略を立てることが重要です。


拙著金利上昇でもあわてない住宅ローンの超常識 | 平井 美穂 |本 | 通販 | Amazonでも

ご紹介していますが、

借入時の年齢別65歳時のローン残高は以下の通りです。

金利は全期間1%と仮定しています。


65歳時ローン残高①


65歳時ローン残高


皆さんは定年退職時のローン残高がいくらか

把握していますか?


たとえ多く借り過ぎてしまったとしても

返済期間が10年・20年と残っていれば

いくらでもリカバリーが可能です。


肝心なのは一日でも早く対策をとること

将来のお金の流れを把握しておくことです。


平井FP事務所では

お客様の一生涯における

家計収支や貯蓄残高の推移を明らかにした上で

住宅ローンの返済と資産運用を抱き合わせた

超効率的な家計管理の仕方をお伝えしています。


気になる方はお気軽にお問い合わせください。


省エネ・ハイブリッド返済と正しい資産運用で

理想の住まいと人生を手に入れてください。