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経済的にまったく不自由のない恵まれたご家庭が

たった一度の不動産投資の失敗によって

天国から地獄へと転落することがあります




独立系ファイナンシャルプランナーの平井美穂です。

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先日40代のお客様が相談にいらっしゃいました。

奥様とお子様の3人家族

会社勤めで世帯年収850万円のご家庭です。


お子様は高校生で

ちょうど教育費がピークに差し掛かった時期。

ですが、教育費の負担は

大学卒業まであともうひと踏ん張りという段階でした。



一方、住居費に関しては

親御さんが建てた二世帯住宅に同居されていて

家賃やローンの負担がないという

なんとも恵まれたご家庭でした。


さらに預貯金は3,000万円もあり

経済的にまったく問題のないご家庭だったのです。



では、なぜ私のところに相談に訪れたかというと

「銀行に眠っている預貯金3000万円を運用しないのはもったいない」

という話をどこからか聞きつけ

運用を考えているという相談でした。



その運用というのが

預貯金3000万円を頭金に

さらに1億円超の融資を銀行から受けて

土地を購入し

その上にアパートを建てて

アパート経営しようというものだったのです。



既に土地は見つかっており、週末に契約を控えている

銀行の審査も承認がおりている

あとは不動産売買契約を結ぶだけ

という状況でしたが

「果たして本当にうまく運用できるのか」と疑問に思い

相談に来られたのでした。



そこで、まず事業計画のキャッシュフローを簡易的に作成しました。


家賃収入から支出を差し引いて収益がどれくらいでるのか?


アパート経営という換金性や流動性が劣るリスクをとってまで

やるべき収益が期待できるのか?



試算をしてみた結果は・・・



収益が期待できるどころか

税金を支払った後は赤字になる

というまったくひどい計画だったのです。



不動産投資をはじめてする人は見落としがちですが

家賃収入にも所得税・住民税が課税されます。


家賃収入に課税される税金の計算上

経費として差し引けるものには

固定資産税・都市計画税、管理料、リフォーム費用、減価償却費

などがあります。

ローンの返済額に関しては利息分しか

経費に計上できないので注意が必要です。


実際には赤字でも

税金の計算上は所得があるとみなされて

税金が課税されるケースが多々あります。



今回の相談事例では

税金を引く前であっても利益がほとんど出ない

運用とは程遠いものだったのですが

一般の人は分からないのが当然です。



儲かるのは不動産会社と金融機関だけで

土地を買ってアパートを建てた本人は大損する

こんな事例が私のところに相談に来る人だけでも

ここ数年で何件もでています。


今回相談にいらしたお客様は

「首の皮がつながった」と言って帰られました。


取り返しのつかない大失敗を防ぐことができて

本当に良かったと思います。



不動産投資は

事前によく勉強をし

キャッシュフローを作成して

事業計画をよくよく精査して決断しないと失敗しますので

注意してください。


アパートやワンルームマンションの賃貸経営を

始めようと考えている人は

安易に契約してしまう前に

不動産投資に詳しく、利害関係のない

独立系FPなどに相談をするようにしてくださいね。

<フラット35 築10年以内中古住宅の融資条件を緩和>

2018年10月から

以下の要件に該当する一定の中古住宅については

適合証明書の提出を省略できる緩和措置がとられるようになりました。




<築10年以内の中古住宅 適合証明書省略の要件>

☑築年数が10年以内であること

☑新築時に長期優良住宅の認定を受けているか
 フラット35の融資を利用していること




通常、フラット35から融資を受けて

中古住宅を購入する場合

マンションの外壁にひび割れが起きていないか

一定の耐震性能が備わっているか

戸建ての場合は基礎がシロアリの被害にあっていないかなど

一定の性能をクリアしているかどうか

検査機関の一級建築士に物件を検査してもらい

「適合証明書」という合格証を発行してもらう必要があります。



「適合証明書」の取得費用は

検査機関にもよりますが

マンションの場合54,000円

戸建ての場合は86,400円~108,000円程度が

相場となっています。


今回の緩和措置は

こうした費用負担がなくなるので

築浅の中古住宅を検討している人にとっては

嬉しい制度改正となります。



浮いたお金で改めて

目に見えない内部の構造・設備などで

自分が気になる部分について

外部の専門機関による

ホームインスペクションを受けてみるのもいいかもしれませんね。


フラット35の融資条件や今回の緩和措置について

あるいは他の金融機関の住宅ローン商品のことや

住宅購入にまつわるお金のことでお悩みの方は

平井FP事務所までお問い合わせください。

フラット35 2ヶ月連続上昇 前月比+0.02%

直近3ヶ月のフラット35金利(自己資金1割以上・返済期間21~35年)

<10月>1.41%

< 9月>1.39%

< 8月>1.34% 








【フラット35 10月実行金利】

<融資額9割以下>
返済期間適用金利
21~35年1.41%(前月比 +0.02%)
15~20年1.33%(前月比 +0.02%)




<融資額9割超 >
返済期間適用金利
21~35年1.85%(前月比 +0.02%)
15~20年1.77%(前月比 +0.02%)





※フラット35は自己資金の割合や、返済期間によって適用金利が異なります。

※フラット35は取扱金融機関によって金利が異なります。
 表示は最低金利で取り扱っている金融機関ものです。

※フラット35は融資実行時(引渡時)の金利が適用となります。






「フラット35S」適用物件は

当初10年間または5年間▲0.25%の金利優遇


「フラット35S」・・・省エネ・耐震性・バリアフリーなど
            
            性能面で特に優れた良質な住宅向けに

            当初10年間、もしくは5年間金利を優遇する制度



〈フラット35S(高性能住宅)とフラット35(一般住宅)の金利〉
融資額割合
と返済期間
フラット35S
(Aプラン)
フラット35S
(Bプラン)
フラット35
(一般住宅)
融資額9割以下
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.16%

(11年目以降)
1.41%
(当初5年間)
1.16%

(6年目以降)
1.41%
(全期間)
1.41%


融資額9割以下
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.08%

(11年目以降)
1.33%
(当初5年間)
1.08%

(6年目以降)
1.33%
(全期間)
1.33%


融資額9割超
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.60%

(11年目以降)
1.85%
(当初5年間)
1.60%

(6年目以降)
1.85%
(全期間)
1.85%


融資額9割超
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.52%

(11年目以降)
1.77%
(当初5年間)
1.52%

(6年目以降)
1.77%
(全期間)
1.77%










     <フラット35 過去の金利推移>


過去最低金利・・・0.9%(2016年8月)

過去最高金利・・・3.17%(2004年8月)
         5.50%(1991年7月)(「旧公庫」時代)

平均値(※)・・・2.19%(過去15年の平均値)





2018年10月から

築10年以内の中古住宅について融資条件が緩和されました。

詳細はこちら⇒フラット35 築10年以内中古住宅の融資条件を緩和


フラット35は住宅ローンの中でも複雑な商品です。

フラット35にするべきか、他の銀行の長期固定にするべきか、

あるいは変動金利にするべきかなど、

住宅ローンでお悩みの方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。





10月の都市銀行の金利はこちら⇒2018年10月住宅ローン金利(都市銀行)

過去の金利情報はこちら⇒フラット35 過去の金利





関連ブログ↓

フラット35Sの認定基準

2017年10月『フラット35』制度改正 団信料金利組み込みに!!

都市銀行4行の住宅ローン金利 概ね前月のまま据え置き

一部で超長期固定がわずかに上昇 







【10年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
2018年10月実行金利
(前月比)
11年目以降優遇
三菱東京UFJ銀行
0.90%
(不変)
▲1.60%
三井住友銀行
1.20%
(不変)
▲1.40%
みずほ銀行
0.90%
(不変)
▲1.85%
りそな銀行
0.75%
(不変)
▲1.60%







【35年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
2018年10月実行金利
前月比
三菱東京UFJ銀行1.74%不変
三井住友銀行1.79%+0.05%
みずほ銀行1.42%~1.82%+0.01%
りそな銀行1.50%不変






【変動金利  都市銀行4行の比較】
金融機関
変動金利
(前月比)
三菱東京UFJ銀行


0.625%
(不変)

三井住友銀行


0.625%
(不変)

みずほ銀行


0.625%
(不変)

りそな銀行


0.525%
(不変)



※いずれも店頭窓口で申し込み、保証料一括払いの場合





2018年度の下期が始まりました。

期の変わり目は

住宅ローンも新しい施策が出てきたりするのですが

一部の金融機関で

新キャンペーンがスタートしたり

審査条件を改訂したりする

動きなどが見られています。



このところ感じているのは

ネットバンキングがだいぶ身近に浸透してきたなという印象です。


ネットで申込みをする住宅ローンは

金利競争力がある魅力的な商品もあります。


金融機関側としてもできるだけ人件費を減らしていきたい中で

今後ネット取引は拡大していくでしょう。


ただし、コンピューターで画一に審査されてしまう点や

審査に時間がかかる点、

担当者が決まっておらず気軽に対面で相談出来ない点などは

不便に感じる人も多いようです。


また、ネット取引といえば

不動産売買の引渡時における

代金決済についてもネット決済が出始めてきたのが

目新しい動きです。


通常、決済時は

銀行に売主・買主・仲介会社・司法書士などの

利害関係者が一斉に揃って

所有権を移転する準備が整ったところで

代金の振り込みをします。


ところが

ネット決済は、銀行ではなく

お客様のご自宅や仲介会社などどこでも行うことができ

パソコンやスマホなどで代金振込をして完了とする取引です。


売主の了承や

ネットでの振込金額の上限が設定されていない金融機関であること

着金確認が瞬時に出来ることなど

諸々の条件が揃わないと出来ませんが

おそらく近い将来、ビットコインで送金する仕組みなんかも

出回るんだろうなと思います。


住宅ローンや不動産売買における資金計画・資金調達などで

お悩みの方は住宅ローン専門の平井FP事務所まで

お問い合わせください。






フラット35の金利はこちら⇒2018年10月住宅ローン金利(フラット35)

過去の金利情報はこちら⇒都市銀行 過去の住宅ローン金利

土地を購入して、注文住宅の建物を建てるときには

まず土地代金を先に支払う必要があります。


土地を取得して始めて工事がスタートするのですが

建物代金の支払いは以下のように分割払いになるのが一般的です。

※金額は一例です。



<注文住宅を建てる時のお金の支払い方法>

ー建物代金2,000万円の新築戸建を建設する場合ー

(工事請負契約時)契約金100万円

(着工時)    着工金600万円

(上棟時)    中間金600万円

(完成時)    残代金700万円




ここで問題が発生します。

住宅ローンは原則、建物完成・引渡時に融資実行されます。

そのため、「土地代金」のほか、

完成前に支払う「契約金」「着工金」「中間金」は

つなぎ融資を受けるか、自己資金で準備する必要があるのです。


一部、例外として

土地代金や完成前に支払う必要のある工事代金を

住宅ローンとして先に融資してくれる金融機関も存在しますが

金融機関にとってはリスクを伴うので

審査が厳しくなります。



また、先に融資を受けた分は

返済が先に始まる場合もあり

家賃と二重負担になるケースがある点は注意が必要です。


今回はつなぎ融資を受けて注文住宅を建てる場合で

どんなお金を考えておくべきかの取材を受けました。


一例として参考にしていただければと思います。


取材記事はこちら


平井FP事務所では、

注文住宅を建てる場合の融資の受け方として

つなぎ融資以外にも

あらゆる金融機関・商品の中から

それぞれのメリット・デメリットを踏まえて

比較提案させていただいております。


またかかる諸費用がどれくらいか

事前に見積りをすることが可能です。


注文住宅の場合

要望が膨らみ

後から工事代金が追加でどんどんかかり

お金が足りなくなるケースが少なくありません。



意外とかかる諸費用を

最初にきちんと想定していなかったことも

お金が足りなくなる原因としてよく見受けられます。


これから注文住宅を建てる人で

お金に関することでお悩みの方は

平井FP事務所まで

お問い合わせください。