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繰り上げ返済して300万円以上損した事例

問題です。


2年前に土地を購入し、

その土地の上に一戸建てを新築しました。

現在、土地分のローンが5000万円(金利1%、)

建物分のローンが100万円(金利2%)残っています。


余裕資金が200万円貯まったので

繰り上げ返済をしようと思います。


最も得な方法で繰り上げ返済をするには

どちらから繰り上げ返済をすればよいでしょうか?





ここで

「建物のローンが100万円しか残っておらず

金利も高いので先に繰り上げ返済して

建物分のローンを無くしてしまおう」

と考えた人は

大損する可能性があるので要注意です。




ファイナンシャルプランナーの平井美穂です。


注文住宅の戸建てを建てる時には

土地と建物、別々にローンを組むのが一般的です。


先に土地を購入するときに

金融機関から土地分のローンを融資実行してもらい

土地代金を売り主に支払います。

土地が自分の物になってはじめて

建物の工事をすることができるというわけです。



建物の工事が始まると

着工や上棟・完成した時などに

今度は建物分のローンを実行してもらい

工務店に工事代金を支払います。


注文住宅を建てる時は

このような手順でローンを組むことになりますが

中には、建物代金は自己資金(預貯金)で支払えるので

土地代だけ融資を希望という人がいます。


ところが、

金融機関が取り扱う住宅ローンの規定では

建物分のローンを100万円でもいいから

借りる必要があります。

住宅ローンはあくまでも住宅(建物)に対して

融資をする商品だからです。


土地取得費に関しては

住宅を建てる目的で取得した土地であれば

住宅(建物)取得費と併せて借入申込したものは

融資をしますよという考え方になります。



冒頭の問題文のように

建物分のローン残高がわずかなケースは

このような事情で借り入れした人の例です。



少ししか残っていないローンは完済して

借り入れを1本に整理したいと考える人も

多いと思いますが

建物分のローンを無くしてしまうと

ローン控除が受けられなくなるという

落とし穴があるので要注意です。




住宅ローン控除の要件では

「住宅を新築または取得するための借入金」

が控除の対象とされており、

「住宅を建てるために取得する土地購入資金の借入」については

住宅資金と合わせて借り入れしたものに関してのみ

控除の対象とされています。


つまり土地代金のみのローンは控除の対象とならないということです。


この要件については、借入当初だけでなく返済中も注意が必要です。


ローン控除適用期間中に住宅資金のローンを完済してしまうと

土地代金のローンも残りの期間のローン控除が受けられなくなってしまいます。



先日、繰上返済の相談にいらしたお客様が

危なく住宅分のローンを完済しようとしていたので

アドバイスさせていただいたのですが

過去にはそうとは知らず300万円以上損した人もいます。



以前からよくあるトラブル事例なので注意して下さいね。



ローン控除については見落としがちな要件がいろいろあります。


住宅ローン控除でお悩みの方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。

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