数多くある住宅ローン商品の中から
全期間固定金利の「フラット３５」の利用を検討しているならば
是非とも知っておきたいのが「フラット３５Ｓ」という制度です。
通常のフラット３５の名称に
アルファベットの「Ｓ」が付いた「フラット３５Ｓ」とは
長期優良住宅の他、
省エネルギー性や耐震性などに優れた物件を新築・購入した場合
当初１０年間もしくは５年間の金利が▲０．２５％
優遇される「フラット３５」特有の制度です。
【「フラット３５」と「フラット３５Ｓ」の金利の違い】
例）2021年9月の実行金利
※「住宅金融支援機構買取型フラット３５」を取り扱う金融機関の中で
最も低い金利の団体信用生命保険料込みの金利
融資額割合
と返済期間 | フラット３５Ｓ
(Ａプラン) | フラット３５Ｓ
(Ｂプラン) | フラット３５
（一般住宅） |
融資率9割以下
返済期間
21～35年
| (当初１０年間)
１．０３％
(１１年目以降)
１．２８％ | (当初５年間)
１．０３％
(６年目以降)
１．２８％ | （全期間）
１．２８％
|
融資率9割以下
返済期間
15～20年
| (当初１０年間)
０．９０％
(１１年目以降)
１．１５％ | (当初５年間)
０．９０％
(６年目以降)
１.１５％ | （全期間）
１．１５％
|
融資率9割超
返済期間
21～35年
| (当初１０年間)
１．２９％
(１１年目以降)
１．５４％ | (当初５年間)
１．２９％
(６年目以降)
１．５４％ | （全期間）
１．５４％
|
融資率9割超
返済期間
15～20年
| (当初１０年間)
１．１６％
(１１年目以降)
１．４１％ | (当初５年間)
１．１６％
(６年目以降)
１．４１％ | （全期間）
１．４１％
|
例えば、４０００万円を返済期間３５年・元利均等返済で借りた場合、
通常の「フラット３５」(金利１．２８％)では、
月々返済額１１８，２０８円、
総返済額は約４，９６５万円。
「フラット３５Ｓ」の当初１０年間金利優遇が適用される場合(Ａプラン)は
(当初１０年間:金利１．０３％) 月々返済額１１３，４７４円
(１１年目以降:金利１．２８％) 月々返済額１１６，９０９円
総返済額は約４，８６９万円になります。
通常の「フラット３５」と比較するとその差は▲９６万円となり
フラット３５Ｓの方が総支払額が約１００万円安くなります。
新築戸建を注文住宅で建てる場合には、
総返済額を約１００万円減らせるのに対して
「Ｓ」の認定を受けるために建築コストがどれくらいか上乗せされるかが
比較検証のポイントになるでしょう。
ハウスメーカーや工務店によっては
もともと標準仕様を長期優良住宅としている場合もあり
追加工事費が不要の場合もあります。
一方で、広告費や人件費などのコストを抑え
少数精鋭で建築を手掛ける地元密着型の工務店などは
長期優良住宅などフラット３５Ｓの認定を受けられる仕様では
建築していない場合もあります。
あるいは「フラット３５Ｓ」の中でも
当初５年間だけ金利優遇を受けられる「Ｂプラン」であれば建築可能だけれども、
当初１０年間金利優遇を受けられるより認定基準の厳しい「Ａプラン」の仕様では
建築をしていない工務店もあります。
このあたりはハウスメーカーや工務店によって
取り組み姿勢がまちまちなので
気になるようであれば工務店・ハウスメーカーを決める最初の段階で
「フラット３５Ｓの認定をとれる建物の建築は可能ですか？」
と聞いてみるようにしてください。
一方、マンションや建売住宅の場合は、
事業主であるマンションデベロッパーやハウスビルダーが
「フラット３５Ｓ」の仕様で建てているかどうかで
「フラット３５Ｓ」が利用できるかどうか自ずと決まってきます。
新築住宅でフラット３５Ｓの認定を受けるためには
設計段階から検査に合格している必要があり
建築後に個別に対応できるものではないからです。
新築マンションや建売住宅の購入を検討するのであれば
販売会社の担当者に「フラット３５Ｓの対象物件ですか？」と確認してみましょう。
ただし、フラット３５Ｓの認定を受けられないからといって
必ずしも性能が劣っているというわけではありません。
もちろん「Ｓ」の認定を受けられているということで
良質な住宅であることには変わりませんが
一般の住宅であっても
一定の性能はクリアしないと建築許可がおりないので
最低限必要な基準はクリアしています。
たとえば
耐震性であれば
通常の物件であっても阪神淡路大震災級の震度６・７程度の地震が起きても
倒壊しないレベルで建てられていますが
さらにそれ以上の強度を上げて建てるかどうかといった違いになります。
そもそも地盤の強い場所に平屋建てで建てる場合は
そこまで耐震性能を上げる必要はないでしょうし
耐震性能を上げるために窓の面積を減らした結果
眺望や採光・解放感といった部分で
制約を受ける場合もあります。
構造・設備仕様をどうするかは
工法や間取り、立地、コストなど
前提条件によって異なりますし
施主である皆さんがどのような
家を建てたいかによって変わってきます。
実際には
工務店と相談しながら何を優先するか
費用対効果で決める人も
多くなっています。
気になるフラット３５Ｓの認定基準ですが
認定を受けられる基準は以下の表のとおりです。
【フラット３５Ｓ（Ａプラン） 新築・中古共通の認定基準】
①～⑥のいずれかを満たした住宅
| 省エネルギー性 | ①認定低炭素住宅 |
| 省エネルギー性 | ②一次エネルギー消費量等５の住宅 |
| 省エネルギー性 | ③性能向上建築計画認定住宅 |
| 耐震性 | ④耐震等級３の住宅 |
| バリアフリー性 | ⑤高齢者等配慮対策等級４以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | ⑥長期優良住宅 |
【フラット３５Ｓ（Ｂプラン）新築・中古共通の認定基準】
①～⑥のいずれかを満たした住宅
| 省エネルギー性 | ①断熱等性能等級4の住宅 |
| 省エネルギー性 | ②一次エネルギー消費量等級4以上の住宅 |
| 耐震性 | ③耐震等級2以上の住宅 |
| 耐震性 | ④免震建物 |
| バリアフリー性 | ⑤高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | ⑥劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同住宅については一定の更新対策が必要) |
【フラット３５Ｓ（Ｂプラン）中古特有の基準】
①～④のいずれかを満たした住宅
省エネルギー性
(開口部断熱) | ①二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅 |
省エネルギー性
(外壁等断熱) | ②建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギーまたは断熱性能2以上)または中古マンションらくらくフラットにてフラット35Sとして登録されている住宅 |
バリアフリー性
(手すり) | ③浴室または階段に手すりを設置した住宅 |
バリアフリー性
(段差解消) | ④屋内の段差を解消した住宅 |
注意が必要なのは
「フラット３５Ｓ」の融資を受ける場合は
新築住宅は設計段階から所定の手続きを申請しておく必要があります。
この手続きをしていないと、
性能は基準をクリアしていても、残念ながら
フラット３５Ｓの融資は受けられないことになります。
中古住宅においても
事前に検査機関による検査が必要です。
つまり、販売会社や売主、仲介会社の
フラット３５Ｓに対する取り組み姿勢や理解度によって
左右される部分が大きいということです。
一部の工務店や不動産会社によっては
フラット３５を取り扱ったことがなく
「Ｓ」の申請手続き等に不慣れであったり
こうした金利優遇制度を知らない場合があります。
平井ＦＰ事務所は
フラット３５の取次店にもなっており
日本全国のさまざまなエリアで住宅を建築された
数多くのお客様の「Ｓ」申請のお手伝いを
しております。
お客様からのご依頼により
フラットをはじめて取り扱う設計事務所や工務店さんとも
確実に金利優遇が受けられるよう
設計段階からお打ち合わせをさせていただいております。
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