父親が所有する空き家を活用したマイホーム取得事例
【ＦＰ相談に至った経緯】
30代・既婚者のＫ.Ｓさんは
父親が所有する空き家を好きなように処分していいと言われていました。
そこで、Ｋ.Ｓさんは、その土地に建て替えをするか、
もしくはその土地を売却して、
売却資金を元手に他の土地を買って新たに建設するか悩んでいました。
☑古家を解体して建替えをする場合、総額いくらかかるか？
☑古家付土地を売却した場合、いくらで売れるのか？
☑売却資金を元手に新たな土地建物を購入する場合
いくらくらいの費用の持ち出しとなるのか？
さらに、
Ｋ.Ｓさんは転職してから間もなく、勤務先の問題などから
住宅ローンの借り入れについても不安でした。
また、親の土地に建物を建設すると
贈与税がかかるのか？
あるいは、土地を売却した資金を受け取った場合
はどうなのか？
相続の時に何か問題があるのか？
ということも心配していました。
通常、土地から購入する場合は、仲介会社がいろいろと相談にのってくれます。
ところが、Ｋ.Ｓさんのケースでは土地は既にあるため
仲介会社と取引する必要がなく、誰に相談していいのか困っていました。
そこで、
土地活用や住宅購入、ローンに関する相談を専門とするファイナンシャルプランナーに
相談しようということになり、平井ＦＰ事務所に相談にいらっしゃったのです。
【ご提案内容と費用】
〈1stステップ〉面談 （費用）（1回90分）1万円（平日・税別）
まずは、面談にて相談内容を詳しく伺い、問題点をあきらかにしました。
Ｋ.Ｓさんが漠然と心配していることについて
問題の本質が何なのか、
それを解決する方法にはどんな方法があるのか方向性をご提示。
ご本人が心配されていても、実務の上では問題とならず心配は要らない点
逆に、ご本人がお気づきでなくても、
相続や税金面、ローンの借入を考えた時に注意が必要であり、
慎重に選択肢を選ぶべき点を整理してご説明しました。
〈2ndステップ〉空き家活用法と住宅ローンのご提案（費用）10万円（税別）
約2週間のお時間をいただき、仲介会社・税理士などと連携をとりながら
以下の内容を盛り込んだ提案書を作成、再度面談の上、ご提案させていただきました。
＜ご提案内容＞
◎土地売却価格の査定
◎土地を売却する際の諸費用概算の見積もり
（解体撤去費、測量費、仲介手数料）
◎希望エリアで土地・建物を購入する場合の概算費用見積り
◎売却代金を父親からを援助してもらう場合の贈与・相続・税金に対するアドバイス
◎建て替えする場合の費用概算見積り
（解体撤去費、測量費、設計建築費用、登記費用、ローン関係費用等）
◎父親の土地に建設する場合の贈与・相続・税金に対するアドバイス
◎「建て替え」「土地建物購入」それぞれの場合の住宅ローンの借入方法と注意点
◎住宅ローン審査申込する上での注意点
◎共稼ぎ夫婦の借入方法とそれぞれの留意点
◎助成金、金利優遇、税制優遇を受けるためにとるべき段取りと具体的方法のアドバイス
ここまでの提案を終え、Ｋ.Ｓさんにはいったん
「親族で空き家の活用について話合いをもたれること」
「ご夫婦で今後のライフプランについて話し合われること」
「セカンドオピニオンとしてご自身で税務署に相談すること」
をおすすめしました。
特に、税金に関するアドバイスは当事務所でも税理士に確認をとっていますが
税理士によって見解が異なることがあり、
また土地の権利者である父親と使用する息子であるご本人が一緒に
税理士に相談することが重要であることから強くお勧めしました。
平井ＦＰ事務所の提案を受けた後、
Ｋ.Ｓさんは父親と一緒に税務署に行き、
それぞれの方法を選択した場合の税金の取り扱いについて
提案の通りで間違っていないか改めてご自身で確認をしました。
税理士の前で父親とお互いの意思を再確認できたことは
改めて方向性の整理ができ、
後のち予想しないトラブルにならないためにも良かったとおっしゃっていました。
また、夫婦や兄弟とも話し合いをもち、
父親の土地に自分が戸建を建築し永住することについて
了解を得たようです。
相続対策として、お父様は遺言書も作成をされました。
また、建設するにあたってに予めとるべき手続きも
それまで漠然としていた相続や贈与といった税金面の心配が消え
どれくらいの費用を見ておけばよいか予算感もつかめたので
Ｋ.Ｓさんは設計事務所に相談しに行きました。
設計士に相談をした結果
どれくらいの規模の建物が建つのか
予算はどれくらいかかるのかイメージがついたそうです。
ところがローンの話になると
「住宅ローンはご自身で銀行に申込をしてください」と言われてしまったようです。
そこで再び、平井ＦＰ事務所に引き渡しまで
住宅ローンや火災保険、その他資金面の手続きについて
トータルで実行支援してほしいとのご依頼をいただきました。
☑注文建築を建てる場合の資金調達は難しいこと
☑金利優遇や助成金を使うためには設計段階から手続きが必要であること
☑住宅ローンの種類がありすぎてどれがベストなのか分からないこと
こうした理由から
全ての手続きを自分一人で「ベストな方法」で行うには無理がある
と判断され、平井事務所にコンサルタントの申込みをいただいた次第です。
〈3rdステップ〉住宅購入トータルサポート（費用）30万円―10万円＝20万円（税別）
＜住宅購入トータルサポートサービスメニュー＞
◎金融機関の審査規定・申込手順のご案内
（審査申込にあたって書類のチェック、懸念点と対策のご案内）
◎建築計画にそった資金調達方法・手続きのご案内
◎諸費用概算見積り、資金の流れフローチャートの作成
◎助成金・優遇制度の利用手続きのご案内（設計事務所・工務店との連携）
◎火災保険・地震保険の比較検証・加入方法のアドバイス
◎住宅ローンを活用した保険の利用方法・見直しの提案
◎引き渡しまでの総合的な実行支援
◎建築中・入居後確定申告のサポート
結局、Ｋ・Ｓさんが始めて平井FP事務所を訪れてから
新居の完成・引渡しまで約２年もの歳月がかかりました。
設計事務所をいれて間取りや意匠設備の
細部にいたるまでこだわりをもたれていたので
余計に時間がかかったのですが
完成した建物はそれはもう素晴らしいものでした。
途中、確定申告を2期またいだのですが、
ローン審査に影響がないよう申告のお手伝いなども
させていただきました。
また優遇制度や資金調達のために
設計段階から申請が必要な手続きなど
工務店・設計事務所と連絡を密にとって
フォローさせていただきました。
結果として、Ｋ・Ｓさんは
土地の有効活用
↓
助成金や金利優遇を見据えた建物設計
↓
ローン・保険選び
こうしたあらゆる選択の場面でベストな選択をし
素敵なマイホーム建設を成功させていました。
もしも、土地の活用方法を誤って、贈与税を支払うことになっていたら、
500万円超の贈与税を支払うことになっていました。
もしも、建物の設計打ち合わせに入る前に
金利優遇をうけるための手続きを知らなければ
100万円多く利息を支払うことになっていました。
もしも、火災保険の加入で誤った加入の仕方をしていたら
保険料を30万円多く支払うところでした。
当事務所のコンサルタントを受けて頂いたことで
金額にすると630万円の無駄な出費を減らすことができたのですが、
さらに、住宅ローン審査の際に手順を間違えていたら
借りられない可能性もあったため、
それを考えるとプライスレスなメリットを
享受していたいただけたのではないでしょうか。
マイホーム新築という素敵な夢のお手伝いをさせていただき
有難うございました！！
