不動産価格が下がるまで
買うのは待った方がいいでしょうか？
金利が上がってきているので
最近こういう相談をよく受けますが
実はこれいつの時代でも必ずある質問です。
私が新築マンションの販売会社に就職した
28年前にもこういう相談はよくありました。
たしかに理論上は
金利が上がると不動産価格は下がります。
教科書的な話をすると
金利と不動産価格は
逆相関（反対の動きをすること）の関係にあります。
債券価格と金利も逆相関にありますが
金利が上がれば債券価格が下がるというのと
同じような感じですね。
ただし
不動産価格に関しては
皮肉なことに
価格が2000万円下がっても
金利が２％上がると
返済額は一緒です。
下の図を見てください。
たとえば
借入額4500万円を
金利2.625％・35年元利均等返済で借りると
月々返済額は16万3903円
総返済額は6884万円です。
一方、
借入額6500万円を
金利0.525％・35年元利均等返済で借りると
月々返済額は16万9449円
総返済額は7117万円です
借入額が2000万円も違うのに
返済額はほとんど変わりません。
これが金利マジックです。
実はこの数字
私が28年前にマンションを販売していた頃の
お客様の平均的な借入額と
去年首都圏で中古マンションを購入された
お客様の平均的な借入額です。
28年前、首都圏の新築マンションの
平均価格は4500万円くらいでした。
対して
去年、弊事務所にご相談いただいた
お客様のうち
首都圏で中古マンションを購入されたお客様の
平均的な借入額は6500万円くらいです。
実際に
28年前よりも2000万円高く買っているのに
返済額が同じということが起きているのです。
このように
過去30年は
金利が下がり続けてきたから
不動産価格が上がったとも言えるわけですが
ではこの先
ホントに金利が上がり続けるのか
はたして不動産価格が下がるのか
誰にも予測できません。
今時点では
都心部周辺では
下がりそうな気配はありません。
ニーズがある場所は今でもすぐに売れちゃうし
建築費は上がる一方です。
今お住まい探しをしている
弊事務所のお客様も
いいなと思う物件があっても
内見をする前に売れてしまった
ということが多く
苦戦をしています。
やはりいいなと思う物件は
みんなそう思うわけで
本当に足が速いです。
話を元に戻して
「価格が下がるまで待った方がいいか？」
というご質問の件ですが
株と一緒で
下がったら買うと言っていると
一生買えないかもしれません。
2020年に東京オリンピックが
1年延期された時には
「オリンピック後、不動産価格は暴落する」
と言われていましたが
蓋を開けてみたら
下がるどころか
さらなる高騰をし続けているのは
皆さんご存じの通りです。
プロでも予測できない
不動産価格や金利の動向に
振り回されるよりは
自分に残された時間とお金を
いかに効率よく資産形成に投下するかを
考えた方が
よほど合理的ですし
人生の選択肢が増えると思います。
もちろん
一生賃貸に住み続けられる余裕がある人や
親から不動産を単独で相続できる人
あるいは家賃がかからずに住める家がある人
などは別として
どうせいつか家を買うなら早い方が良いです。
第一生命さんのサイト「ミラシル」の取材でも
住まいの買い時についてお話をしています。
住まいの買い時について
考えている方はよかったら参考にしてください
