1. HOME >
  2. ブログ >
  3. 住宅ローン金利 >
  4. 長期金利急上昇で住宅ローンにはどのように影響するか?

ブログ

  • 記事検索
RSS

長期金利急上昇で住宅ローンにはどのように影響するか?

長期金利が急上昇しています。

画像

画像

おもな要因は


アメリカの金利が急上昇していること


また、日本でも株価が一時3万円を超え

過熱感がでてきたところで

今後、日本銀行が金融緩和政策を縮小し

金利の若干の上昇を許容するのではないか


といった思惑が広がってきていることなど

が要因です。





住宅ローンでダイレクトに影響を受けるのは

長期固定金利です。



長期固定金利とは一般的に

借り入れ当初から10年以上の期間の金利を

固定している住宅ローンをいいます。



「10年固定金利」

「20年固定金利」

「35年固定金利」などが

あてはまります。



長期固定金利の代表選手である「フラット35」は

その名の通り35年間金利を固定する商品ですが

(フラット20などもあります)

前月下旬の「新発10年債の利回り(長期金利)」を

もとに金利が決定されています。


ただし、単純に長期金利だけを反映するのではなく

住宅金融支援機構の政策的な部分も反映されているので

過去の金利推移を見てみると

「市場の金利上昇の割には

 フラット35の金利は上がらなかったな」という

月もあります。



今年2021年に入ってからの

長期金利の動きを見てみると

1月下旬から金利が上がってきています。


これを受けて

フラット35の金利は2月に+0.03%上がりました。



2月下旬の現在も金利が上がってきているので

このままいくと3月も金利が上がりそうですが

3月は不動産売買の引き渡し・決済を行う人が多い月なので

非常に気になるところです。




一方、長期金利は上がっていますが

変動金利に代表される短期金利は上がっていません。



短期金利の元になっているのは

短期プライムレートといって銀行が

優良企業に期間1年未満で貸し出しする

最優遇金利が元になっています。


各銀行が日本銀行に預けている

当座預金の金利をマイナス金利にする「マイナス金利政策」が

現在も行われているおかげで

短期プライムレートはずっと上がっていないのです。



こうした現在の金利の動きをみて

住宅ローンの金利を選ぶときに



多くの人がしがちなのが

「長期固定金利は上がってきたから変動金利で借りよう」

と安易に判断することです。






少し前のことになりますが

2006年~2007年にかけて

変動金利が立て続けに0.25%ずつ2回上がり

店頭金利が2.375%から2.875%まで

あがったことがありました。


当時、私は銀行で融資業務を行っていたのですが

このとき、変動金利で借りていた人たちがあわてて

借換に来たことを覚えています。



長期固定金利はとっくに上がっていたけれども

今後も金利が右肩上がりに上がるのではと判断した上での

金利上昇リスクへの対策としてとった行動です。



特に新聞を毎日読んでいた入り

資産運用をしていて金利に明るい人ほど

反応して積極的に借換をしに来たのを思い出します。



実際、わが家も当時変動金利で住宅ローンを借りており

住宅ローン業務を行っている自分でも

金利先高感に不安で落ち着かない日々を送っていました。




ただ、皮肉なことに

その後、金利は2.475%まで再び下がり

これが現在まで続いている形になります。




慌てて変動金利から固定金利に借り換えた人の中には

また固定金利から変動金利に借り換える人もいましたが

借り換えに伴う諸費用をだいぶ支払ったことになります。



でもこれはあくまでも結果論でしかなく

あの後、もし金利が上がり続けていたら

あのとき変動から固定金利に借り換えをしていて

正解だったということになります。




結局なにが言いたいかというと

将来の金利を読むのはとても難しい

ということです。



金利が読めない以上

むこう5年は上がらない可能性が高かったとしても

10年後・20年後は金利が上がる可能性は排除できません。



誰も予想しない中で

あるとき株価が急に3万円になったように

20年ほとんど上がらなかった金利が

今後は上がることだってあるかもしれないということです。




ではどうするべきか?




☑金利が上がったら預金で全額返済できる



☑全額とまではいかないものの

 家計負担を柔らげるレベルまでの繰り上げ返済ができる



貯蓄に余裕がある人はこれも一つの対処法です。



あるいは



☑金利上昇局面では運用益が期待できる

 株式や債券などで運用している



これも一つです。



一方、


☑繰り上げ返済をできる自信がない

☑性格的に金利の上昇に一喜一憂したくない

☑長い期間かけて返済する予定


こういった人は

☑今のうちに長期固定金利で借りてしまう

のも対処法の一つです。



対処法は人それぞれで

正解は一つではありません。



今後の年間収支や貯蓄残高がどのように推移するかといった

住宅購入後の家計の状況や


購入した家に何年住むのか


そのほか

現在の金利水準、運用経験、相場観、性格などをふまえて

総合的に判断するのが

正解ということになります。



そのご家庭にあった答えを

客観的に導き出すための

多角的な検証・提案を平井FP事務所では行っています。




住宅ローンでお悩みの方は

平井FP事務所までお問い合わせください。


画像