共稼ぎ世帯が増えているので
夫婦共有名義で住宅を購入する人も多いと思います。
夫婦共有名義で購入する場合
所有権の持ち分の登記の仕方に注意が必要です。
誤った登記の仕方をすると
夫婦の間でも贈与をしたとみなされ
入居後に贈与税が課税されることがあります。
また、誤った登記をした為に
住宅ローン控除が最大限受けられないという
思わぬ損失を被ることにもなりかねません。
例えば
5,000万円のマンションを購入するケースで考えてみましょう。
マンション価格（土地・建物合わせた税込価格） 5,000万円
自己資金（妻の預貯金から出資） 1,000万円
住宅ローン（夫が単独で借入） 4,000万円
この場合、正しい持ち分の登記の仕方は
夫の持ち分 ⇒ 4,000万円/5,000万円 ＝ 4/5
妻の持ち分 ⇒ 1,000万円/5,000万円 ＝ 1/5
となります。
ところが、出資割合に関係なく
単純に1/2ずつ所有権の登記をしてしまう夫婦がたまにいます。
贈与に関しては
入居後の返済の実態に即して判断することがあり
税務署の見解も相談者の状況によってケースバイケースなので
一概には判断できません。
ただ、原則は、妻の持ち分は1,000万円/5,000万円であるのに対して
1/2（2,500万円/5,000万円）で登記をしたということは
「差額1,500万円を夫から妻に贈与した」とみなされる
可能性があるということです。
1,500万円の贈与を受けた場合に
妻が納めるべき贈与税は約450万円です。
うっかりミスでは
済まされない損失ですよね。
さらに、住宅取得ローン控除において不利になる可能性があります。
夫が本来受けられるべき税還付が受けられなくなるのです。
夫が単独で4,000万円のローンを組んで
一般の新築住宅を購入する場合
年末のローン残高の1％相当額の税金が
10年間戻ってきます。
厳密には、納めている税金の範囲内で戻ってくるのと
ローンの金利や返済期間・返済方法によっても左右されるので
人によって還付税額が異なりますが
上記の例では最大10年間で約350万円戻ってくる計算です。
ところが、ローン控除はあくまでも
控除を受ける本人の持ち分の範囲内で受けられるので
夫が4,000万円のローンを借りても
ローン控除の対象となるのは夫の持ち分1/2の範囲内、
つまり2,500万円までとなってしまいます。
残り1,500万円分のローンはローン控除の対象とならず
10年間で還付される税金は約220万円に減ってしまいます。
本来戻ってくるべき税金の額よりも130万円も少なくなる計算です。
このように
所有権の登記をする場合は、あらゆる側面から
メリット・デメリットを整理して正しく登記をしないと
大きな損失につながることがあります。
不動産の取引は非常に難しいことが多いです。
不動産会社や金融機関の担当者がたとえベテランだったとしても
限られた時間ですべてを漏れなくアドバイスするには限界があります。
住宅購入時の注意点や購入の仕方についてのアドバイスが必要な方は
平井FP事務所までお問い合わせください。
夫婦共有名義の持ち分登記のトラブルについて動画でもお伝えしています。
夫婦共有名義で住宅を購入する人も多いと思います。
夫婦共有名義で購入する場合
所有権の持ち分の登記の仕方に注意が必要です。
誤った登記の仕方をすると
夫婦の間でも贈与をしたとみなされ
入居後に贈与税が課税されることがあります。
また、誤った登記をした為に
住宅ローン控除が最大限受けられないという
思わぬ損失を被ることにもなりかねません。
例えば
5,000万円のマンションを購入するケースで考えてみましょう。
マンション価格（土地・建物合わせた税込価格） 5,000万円
自己資金（妻の預貯金から出資） 1,000万円
住宅ローン（夫が単独で借入） 4,000万円
この場合、正しい持ち分の登記の仕方は
夫の持ち分 ⇒ 4,000万円/5,000万円 ＝ 4/5
妻の持ち分 ⇒ 1,000万円/5,000万円 ＝ 1/5
となります。
ところが、出資割合に関係なく
単純に1/2ずつ所有権の登記をしてしまう夫婦がたまにいます。
贈与に関しては
入居後の返済の実態に即して判断することがあり
税務署の見解も相談者の状況によってケースバイケースなので
一概には判断できません。
ただ、原則は、妻の持ち分は1,000万円/5,000万円であるのに対して
1/2（2,500万円/5,000万円）で登記をしたということは
「差額1,500万円を夫から妻に贈与した」とみなされる
可能性があるということです。
1,500万円の贈与を受けた場合に
妻が納めるべき贈与税は約450万円です。
うっかりミスでは
済まされない損失ですよね。
さらに、住宅取得ローン控除において不利になる可能性があります。
夫が本来受けられるべき税還付が受けられなくなるのです。
夫が単独で4,000万円のローンを組んで
一般の新築住宅を購入する場合
年末のローン残高の1％相当額の税金が
10年間戻ってきます。
厳密には、納めている税金の範囲内で戻ってくるのと
ローンの金利や返済期間・返済方法によっても左右されるので
人によって還付税額が異なりますが
上記の例では最大10年間で約350万円戻ってくる計算です。
ところが、ローン控除はあくまでも
控除を受ける本人の持ち分の範囲内で受けられるので
夫が4,000万円のローンを借りても
ローン控除の対象となるのは夫の持ち分1/2の範囲内、
つまり2,500万円までとなってしまいます。
残り1,500万円分のローンはローン控除の対象とならず
10年間で還付される税金は約220万円に減ってしまいます。
本来戻ってくるべき税金の額よりも130万円も少なくなる計算です。
このように
所有権の登記をする場合は、あらゆる側面から
メリット・デメリットを整理して正しく登記をしないと
大きな損失につながることがあります。
不動産の取引は非常に難しいことが多いです。
不動産会社や金融機関の担当者がたとえベテランだったとしても
限られた時間ですべてを漏れなくアドバイスするには限界があります。
住宅購入時の注意点や購入の仕方についてのアドバイスが必要な方は
平井FP事務所までお問い合わせください。
夫婦共有名義の持ち分登記のトラブルについて動画でもお伝えしています。
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