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フラット35Sの活用法

東京の独立系FP平井美穂です。

全期間金利が固定される住宅ローンといえば、

代表的なものに「フラット35」があります。


2016年2月にマイナス金利が導入されてから

異常な低水準を維持している住宅ローン金利ですが、

「フラット35」についても

2017年5月現在、35年固定が1.06%(※)と、

変動金利かと見間違えるくらいの低さです。


(※)「フラット35」取扱金融機関の中で最も低い金利の金融機関で
  自己資金1割以上、返済期間21~35年の場合




ちなみに我が家は7年前に都市銀行から

変動金利0.975%で借り入れをしました。

0.975%でも

当時、最大の金利優遇を受けられたのですが、

なにせ変動金利なので、

いよいよ金利が上がるのではないかと

いつもドキドキしていました。

結局、我が家は昨年住宅ローンの見直しをしました。


0.975%の変動金利でハラハラする精神的負担を考えると

わずか1%強で35年間金利を固定できる

今の住宅ローンは本当に魅力的だなと思います。


そして、「フラット35」を検討するならば

是非とも活用したいのが「フラット35S」という制度。


長期優良住宅の他、

省エネルギー性や耐震性などに優れた物件は

当初10年間もしくは5年間の金利が▲0.3%

優遇される「フラット35」特有の制度です。


【「フラット35」と「フラット35S」(※)-2017年5月現在-】
自己資金割合と返済期間フラット35S(Aプラン)フラット35S(Bプラン)
自己資金1割以上
返済期間21~35年
(一般物件向け1.36%
)
(当初10年間)1.11%

(11年目以降)1.36%
(当初5年間)1.11%

(6年目以降)1.36%
自己資金1割以上
返済期間15~20年
(一般物件向け1.29%
)
(当初10年間)1.04%

(11年目以降)1.29%
(当初5年間)1.04%

(6年目以降)1.29%
自己資金1割未満
返済期間21~35年
(一般物件向け1.80%
)
(当初10年間)1.55%

(11年目以降)1.80%
(当初5年間)1.55%

(6年目以降)1.80%
自己資金1割未満
返済期間15~20年
(一般物件向け1.73%
)
(当初10年間)1.48%

(11年目以降)1.73%
(当初5年間)1.48%

(6年目以降)1.73%

(※)「フラット35」取扱金融機関の中で最も低い金利の金融機関で
  自己資金1割以上、返済期間21~35年の場合



残高が多い借入当初の期間に

金利が▲0.3%も優遇されると

返済額の軽減効果は大きいものです。


例えば、4000万円を返済期間35年・元利均等返済で借りた場合、

通常の「フラット35」(金利1.06%)では、

月々返済額114,036円、

総返済額4,790万円。



ちなみに、余談ですが、

三井住友銀行の35年固定1.63%(2017年5月時点)で借りると、

月々返済額125,036円、総返済額5,252万円。

「フラット35」で借りると団体信用生命保険料270万円を

別途負担することを考慮しても「フラット35」で借りた方が有利です。



話を元に戻して、

「フラット35S」で借りて、当初10年間金利優遇が適用される場合(Aプラン)

(当初10年間:金利0.76%) 月々返済額108,495円

(11年目以降:金利1.06%) 月々返済額112,492円

総返済額は4,677万円になります。

通常の「フラット35」と比較するとその差▲113万円。



注文住宅の場合には、

総返済額を113万円減らせるのに対して、

「S」の認定を受けるために建築コストがどれくらいか上乗せされるか

が比較検証のポイントになるでしょう。


一方、マンションや建売住宅の場合は、

デベロッパーや売主が「フラット35S」の仕様で建てているかどうかで

「フラット35S」が利用できるかどうか自ずと決まってきます。

新築マンションや建売住宅の購入を検討するのであれば

営業マンに「フラット35Sの対象物件ですか?」と確認してみましょう。



気になる「フラット35S」の認定基準ですが

大手ハウスメーカーの場合、標準仕様で「フラット35S」の性能になっている

場合が少なくありません。

また、当初5年間のみ金利優遇が受けられる(Bプラン)の場合は、

認定基準がぐっと緩和されます。

例えば、中古住宅で浴室と階段に手すりが設置されている住宅であれば、

「フラット35S(Bプラン)」の認定基準を満たします。

【フラット35S(Aプラン) 新築・中古共通の認定基準】
①~⑥のいずれかを満たした住宅
省エネルギー性①認定低炭素住宅
省エネルギー性②一次エネルギー消費量等5の住宅
省エネルギー性③性能向上建築計画認定住宅
耐震性④耐震等級3の住宅
バリアフリー性⑤高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
耐久性・可変性⑥長期優良住宅



【フラット35S(Bプラン)新築・中古共通の認定基準】
①~⑥のいずれかを満たした住宅
省エネルギー性①断熱等性能等級4の住宅
省エネルギー性②一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震性③耐震等級2以上の住宅
耐震性④免震建物
バリアフリー性⑤高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性⑥劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同住宅については一定の更新対策が必要)



【フラット35S(Bプラン)中古特有の基準】
①~④のいずれかを満たした住宅
省エネルギー性
(開口部断熱)
①二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性
(外壁等断熱)
②建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギーまたは断熱性能2以上)または中古マンションらくらくフラットにてフラット35Sとして登録されている住宅
バリアフリー性
(手すり)
③浴室または階段に手すりを設置した住宅
バリアフリー性
(段差解消)
④屋内の段差を解消した住宅




「フラット35S」の認定を受けるのはハードルが高いと

思っている人もいるかもしれませんが、

物件によっては特段コストアップをしなくても

最初からSの基準をクリアしているケースは少なくありません。


ただし、注意が必要なのは

「フラット35S」の融資を受ける場合は

新築住宅は設計段階から所定の手続きを申請しておく必要があります。


この手続きをしていないと、

性能は基準をクリアしていても、残念ながら

フラット35Sの融資は受けられないことになります。


中古住宅においても

検査期間による検査が必要です。


要は、売り主や仲介会社がフラット35に対して

どのような取り組みをしているかによって

購入者がフラット35を選択肢に入れるかどうか

決まってくるでしょう。

これは、「フラット35」だけにとどまらず

住宅ローンすべてに当てはまることですが、

金融機関や商品を選ぶ際には

不動産会社のすすめるローンで

決めてしまうのが一般的です。


第三者の独立系FP事務所である当事務所では、

お客様一人一人にとってベストなローン、

また物件によって「フラット35」を利用するべきか否か

の診断をさせていただいております。



住宅ローン選びでお悩みの方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。



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