東京の独立系ＦＰ平井美穂です。
全期間金利が固定される住宅ローンといえば、
代表的なものに「フラット３５」があります。
２０１６年２月にマイナス金利が導入されてから
異常な低水準を維持している住宅ローン金利ですが、
「フラット３５」についても
２０１７年５月現在、３５年固定が１．０６％(※)と、
変動金利かと見間違えるくらいの低さです。
(※)「フラット３５」取扱金融機関の中で最も低い金利の金融機関で
自己資金１割以上、返済期間２１～３５年の場合
ちなみに我が家は７年前に都市銀行から
変動金利０．９７５％で借り入れをしました。
０．９７５％でも
当時、最大の金利優遇を受けられたのですが、
なにせ変動金利なので、
いよいよ金利が上がるのではないかと
いつもドキドキしていました。
結局、我が家は昨年住宅ローンの見直しをしました。
０．９７５％の変動金利でハラハラする精神的負担を考えると
わずか１％強で３５年間金利を固定できる
今の住宅ローンは本当に魅力的だなと思います。
そして、「フラット３５」を検討するならば
是非とも活用したいのが「フラット３５Ｓ」という制度。
長期優良住宅の他、
省エネルギー性や耐震性などに優れた物件は
当初１０年間もしくは５年間の金利が▲０．３％
優遇される「フラット35」特有の制度です。
【「フラット３５」と「フラット３５Ｓ」（※）－２０１７年５月現在－】
(※)「フラット３５」取扱金融機関の中で最も低い金利の金融機関で
自己資金１割以上、返済期間２１～３５年の場合
残高が多い借入当初の期間に
金利が▲０．３％も優遇されると
返済額の軽減効果は大きいものです。
例えば、４０００万円を返済期間３５年・元利均等返済で借りた場合、
通常の「フラット３５」(金利１．０６％)では、
月々返済額１１４，０３６円、
総返済額４，７９０万円。
ちなみに、余談ですが、
三井住友銀行の３５年固定１．６３％（２０１７年５月時点）で借りると、
月々返済額１２５，０３６円、総返済額５，２５２万円。
「フラット３５」で借りると団体信用生命保険料２７０万円を
別途負担することを考慮しても「フラット３５」で借りた方が有利です。
話を元に戻して、
「フラット３５Ｓ」で借りて、当初１０年間金利優遇が適用される場合(Ａプラン)
(当初１０年間:金利０．７６％) 月々返済額１０８，４９５円
(１１年目以降:金利１．０６％) 月々返済額１１２，４９２円
総返済額は４，６７７万円になります。
通常の「フラット３５」と比較するとその差▲１１３万円。
注文住宅の場合には、
総返済額を１１３万円減らせるのに対して、
「Ｓ」の認定を受けるために建築コストがどれくらいか上乗せされるか
が比較検証のポイントになるでしょう。
一方、マンションや建売住宅の場合は、
デベロッパーや売主が「フラット３５Ｓ」の仕様で建てているかどうかで
「フラット３５Ｓ」が利用できるかどうか自ずと決まってきます。
新築マンションや建売住宅の購入を検討するのであれば
営業マンに「フラット35Ｓの対象物件ですか？」と確認してみましょう。
気になる「フラット３５Ｓ」の認定基準ですが
大手ハウスメーカーの場合、標準仕様で「フラット３５Ｓ」の性能になっている
場合が少なくありません。
また、当初５年間のみ金利優遇が受けられる（Ｂプラン）の場合は、
認定基準がぐっと緩和されます。
例えば、中古住宅で浴室と階段に手すりが設置されている住宅であれば、
「フラット３５Ｓ（Ｂプラン）」の認定基準を満たします。
【フラット３５Ｓ（Ａプラン） 新築・中古共通の認定基準】
①～⑥のいずれかを満たした住宅
【フラット３５Ｓ（Ｂプラン）新築・中古共通の認定基準】
①～⑥のいずれかを満たした住宅
【フラット３５Ｓ（Ｂプラン）中古特有の基準】
①～④のいずれかを満たした住宅
「フラット３５Ｓ」の認定を受けるのはハードルが高いと
思っている人もいるかもしれませんが、
物件によっては特段コストアップをしなくても
最初からＳの基準をクリアしているケースは少なくありません。
ただし、注意が必要なのは
「フラット３５Ｓ」の融資を受ける場合は
新築住宅は設計段階から所定の手続きを申請しておく必要があります。
この手続きをしていないと、
性能は基準をクリアしていても、残念ながら
フラット３５Ｓの融資は受けられないことになります。
中古住宅においても
検査期間による検査が必要です。
要は、売り主や仲介会社がフラット３５に対して
どのような取り組みをしているかによって
購入者がフラット３５を選択肢に入れるかどうか
決まってくるでしょう。
これは、「フラット３５」だけにとどまらず
住宅ローンすべてに当てはまることですが、
金融機関や商品を選ぶ際には
不動産会社のすすめるローンで
決めてしまうのが一般的です。
第三者の独立系ＦＰ事務所である当事務所では、
お客様一人一人にとってベストなローン、
また物件によって「フラット３５」を利用するべきか否か
の診断をさせていただいております。
住宅ローン選びでお悩みの方は平井ＦＰ事務所まで
お問い合わせください。
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２０１７年１０月『フラット３５』制度改正 団信料金利組み込みに！！
全期間金利が固定される住宅ローンといえば、
代表的なものに「フラット３５」があります。
２０１６年２月にマイナス金利が導入されてから
異常な低水準を維持している住宅ローン金利ですが、
「フラット３５」についても
２０１７年５月現在、３５年固定が１．０６％(※)と、
変動金利かと見間違えるくらいの低さです。
(※)「フラット３５」取扱金融機関の中で最も低い金利の金融機関で
自己資金１割以上、返済期間２１～３５年の場合
ちなみに我が家は７年前に都市銀行から
変動金利０．９７５％で借り入れをしました。
０．９７５％でも
当時、最大の金利優遇を受けられたのですが、
なにせ変動金利なので、
いよいよ金利が上がるのではないかと
いつもドキドキしていました。
結局、我が家は昨年住宅ローンの見直しをしました。
０．９７５％の変動金利でハラハラする精神的負担を考えると
わずか１％強で３５年間金利を固定できる
今の住宅ローンは本当に魅力的だなと思います。
そして、「フラット３５」を検討するならば
是非とも活用したいのが「フラット３５Ｓ」という制度。
長期優良住宅の他、
省エネルギー性や耐震性などに優れた物件は
当初１０年間もしくは５年間の金利が▲０．３％
優遇される「フラット35」特有の制度です。
【「フラット３５」と「フラット３５Ｓ」（※）－２０１７年５月現在－】
| 自己資金割合と返済期間 | フラット３５Ｓ(Ａプラン) | フラット３５Ｓ(Ｂプラン) |
| 自己資金1割以上 返済期間21～35年 (一般物件向け1.36％ ) | (当初１０年間)１．１１％ (１１年目以降)１．３６％ | (当初５年間)１．１１％ (６年目以降)１．３６％ |
| 自己資金1割以上 返済期間15～20年 (一般物件向け1.29％ ) | (当初１０年間)１．０４％ (１１年目以降)１．２９％ | (当初５年間)１．０４％ (６年目以降)１．２９％ |
| 自己資金1割未満 返済期間21～35年 (一般物件向け1.80％ ) | (当初１０年間)１．５５％ (１１年目以降)１．８０％ | (当初５年間)１．５５％ (６年目以降)１．８０％ |
| 自己資金1割未満 返済期間15～20年 (一般物件向け1.73％ ) | (当初１０年間)１．４８％ (１１年目以降)１．７３％ | (当初５年間)１．４８％ (６年目以降)１．７３％ |
(※)「フラット３５」取扱金融機関の中で最も低い金利の金融機関で
自己資金１割以上、返済期間２１～３５年の場合
残高が多い借入当初の期間に
金利が▲０．３％も優遇されると
返済額の軽減効果は大きいものです。
例えば、４０００万円を返済期間３５年・元利均等返済で借りた場合、
通常の「フラット３５」(金利１．０６％)では、
月々返済額１１４，０３６円、
総返済額４，７９０万円。
ちなみに、余談ですが、
三井住友銀行の３５年固定１．６３％（２０１７年５月時点）で借りると、
月々返済額１２５，０３６円、総返済額５，２５２万円。
「フラット３５」で借りると団体信用生命保険料２７０万円を
別途負担することを考慮しても「フラット３５」で借りた方が有利です。
話を元に戻して、
「フラット３５Ｓ」で借りて、当初１０年間金利優遇が適用される場合(Ａプラン)
(当初１０年間:金利０．７６％) 月々返済額１０８，４９５円
(１１年目以降:金利１．０６％) 月々返済額１１２，４９２円
総返済額は４，６７７万円になります。
通常の「フラット３５」と比較するとその差▲１１３万円。
注文住宅の場合には、
総返済額を１１３万円減らせるのに対して、
「Ｓ」の認定を受けるために建築コストがどれくらいか上乗せされるか
が比較検証のポイントになるでしょう。
一方、マンションや建売住宅の場合は、
デベロッパーや売主が「フラット３５Ｓ」の仕様で建てているかどうかで
「フラット３５Ｓ」が利用できるかどうか自ずと決まってきます。
新築マンションや建売住宅の購入を検討するのであれば
営業マンに「フラット35Ｓの対象物件ですか？」と確認してみましょう。
気になる「フラット３５Ｓ」の認定基準ですが
大手ハウスメーカーの場合、標準仕様で「フラット３５Ｓ」の性能になっている
場合が少なくありません。
また、当初５年間のみ金利優遇が受けられる（Ｂプラン）の場合は、
認定基準がぐっと緩和されます。
例えば、中古住宅で浴室と階段に手すりが設置されている住宅であれば、
「フラット３５Ｓ（Ｂプラン）」の認定基準を満たします。
【フラット３５Ｓ（Ａプラン） 新築・中古共通の認定基準】
①～⑥のいずれかを満たした住宅
| 省エネルギー性 | ①認定低炭素住宅 |
| 省エネルギー性 | ②一次エネルギー消費量等５の住宅 |
| 省エネルギー性 | ③性能向上建築計画認定住宅 |
| 耐震性 | ④耐震等級３の住宅 |
| バリアフリー性 | ⑤高齢者等配慮対策等級４以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | ⑥長期優良住宅 |
【フラット３５Ｓ（Ｂプラン）新築・中古共通の認定基準】
①～⑥のいずれかを満たした住宅
| 省エネルギー性 | ①断熱等性能等級4の住宅 |
| 省エネルギー性 | ②一次エネルギー消費量等級4以上の住宅 |
| 耐震性 | ③耐震等級2以上の住宅 |
| 耐震性 | ④免震建物 |
| バリアフリー性 | ⑤高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | ⑥劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同住宅については一定の更新対策が必要) |
【フラット３５Ｓ（Ｂプラン）中古特有の基準】
①～④のいずれかを満たした住宅
| 省エネルギー性 (開口部断熱) | ①二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅 |
| 省エネルギー性 (外壁等断熱) | ②建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギーまたは断熱性能2以上)または中古マンションらくらくフラットにてフラット35Sとして登録されている住宅 |
| バリアフリー性 (手すり) | ③浴室または階段に手すりを設置した住宅 |
| バリアフリー性 (段差解消) | ④屋内の段差を解消した住宅 |
「フラット３５Ｓ」の認定を受けるのはハードルが高いと
思っている人もいるかもしれませんが、
物件によっては特段コストアップをしなくても
最初からＳの基準をクリアしているケースは少なくありません。
ただし、注意が必要なのは
「フラット３５Ｓ」の融資を受ける場合は
新築住宅は設計段階から所定の手続きを申請しておく必要があります。
この手続きをしていないと、
性能は基準をクリアしていても、残念ながら
フラット３５Ｓの融資は受けられないことになります。
中古住宅においても
検査期間による検査が必要です。
要は、売り主や仲介会社がフラット３５に対して
どのような取り組みをしているかによって
購入者がフラット３５を選択肢に入れるかどうか
決まってくるでしょう。
これは、「フラット３５」だけにとどまらず
住宅ローンすべてに当てはまることですが、
金融機関や商品を選ぶ際には
不動産会社のすすめるローンで
決めてしまうのが一般的です。
第三者の独立系ＦＰ事務所である当事務所では、
お客様一人一人にとってベストなローン、
また物件によって「フラット３５」を利用するべきか否か
の診断をさせていただいております。
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