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住宅ローン 金利の種類

住宅ローン金利の種類は主に以下の3つがあります。

①変動金利

②金利選択型

③全期間固定金利

金利の種類変動金利金利選択型全期間固定金利
概要金利は年2回見直しされる為、金融機関から送られてくる返済予定表は半年分のみ。
一般的には短期プライムレートを指標に金利が決定されている。
現在、都市銀行の変動金利(店頭金利)は2.475%だが、人によっては▲1.85%の金利優遇(金利の値引き)が受けられ、結果0.625%で借入ができる。
変動金利↔固定金利↔変動金利など返済期間中に金利を見直しできる。ただし、固定期間中は金利変更ができず、固定期間終了後に金利選択できるのが一般的。
(例)変動金利➡1年後に10年固定に変更➡11年後、固定期間終了後に再び変動金利を選択

返済期間の最後まで金利が固定される。
代表的な商品に『フラット35』があるが、一部の銀行では「変動金利」同様に「全期間固定金利商品」にも力を入れているところがある。
返済期間=金利固定期間となる。
(例)返済期間35年➡35年間固定金利
返済期間25年➡25年間固定金利
メリット史上最低金利を維持している現在の日本の住宅ローン市場においては、1%を切る異常に低い金利での借入が可能。金利が低い分、多額の借入でも当初の返済額が少なくなる。返済期間中に変動金利➡固定金利➡変動金利といったように、金利の変更が可能。その時点の家計や居住計画、金利情勢に合わせて、金利を選択できる。

返済期間中の金利が確定するので、返済計画を建てやすい。返済予定表も最初に35年分もらえるので、定年退職時の残高が明確になる。金利変動リスクから解放され心理的にも経済的にも安定する。
デメリット金利上昇時には返済額が増えるが、5年・125%ルールがあるために、急激な上昇時には「未払利息が発生し、元本がいっこうに減らない」という現象がおこる。実際、1990年バブル末期に未払利息が発生する現象が起きた。金利変更するタイミングの見極めが難しい。リーマンショック前のいざなみ景気で金利先高感が出てきた際に、変動から長期固定に切り替える人がいたが、皮肉にもその後、世界同時不況に陥り、長らく金利低下が続いた
一般的に変動金利より高い金利で設定されているため、当初返済額が高くなる。
思惑に反して借入後に金利が下がった場合に、金利を変更したい思っても全期間固定金利を選択しているため金利の変更は原則出来ない。
向いている人金利がこれから下がるもしくは現状維持と思う人。
家計収支に余裕がある人。金利が上昇し、毎月の返済額が+2万円、+3万円と増額しても預貯金に回していた余裕資金で返せる人。
年収の割に借入額が少ない人。
5年後には転売する、10年以内に退職金で完済するなど、借入期間が短い人。
返済期間は25~35年で借りるが、10年後には退職金で一括返済するので、当初10年だけ金利を固定させたいといった人。
金利の動向に敏感で、すばやく対処できる人。
自分が借りている住宅ローンの金利が何%かすぐに答えられる人。マメな人。
金利の相場感に自信のある人。
金利がこれから上がると思う人。
変動金利との差額は「保険料」「安心料」と割りきれる人。
借りた後は金利の動向などチェックせずにほったらかしにしたい人。
返済期間中に金利が上がるかもしれないとハラハラドキドキするのが嫌な人。
住宅ローン金利よりも高利回りで運用している人。