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東京の独立系ファイナンシャルプランナー、住宅ローン専門家の平井美穂です。


「諸費用まで丸々融資を受けたい」という人に朗報です。


2018年4月から「フラット35」の融資対象が

仲介手数料など住宅購入時にかかる諸費用にまで拡大されます。


これまで、フラット35は新規で借りる場合(借り換えを除く)は

融資対象が物件価格の100%まででした。


例えば、土地・建物合計の売買価格が5000万円の住宅を購入する場合

諸費用が売買価格の4%~10%ほどかかります。

新築マンションであれば4%程度で済むケースが多く

中古戸建や中古マンションだと8%程度

土地を購入して注文住宅の建てるとなると10%くらいの諸費用は

見込んでおいた方が安全でしょう。



ここでは5000万円の中古マンションを購入し、

諸費用が8%相当かかるケースでみてみます。





<2018年3月までのフラット35> ⇒ 融資上限は5,000万円まで


物件価格5,000万円フラット35借入5,000万円
諸費用400万円自己資金400万円
必要資金合計5,400万円調達資金合計5,400万円






<2018年4月からのフラット35> ⇒ 融資上限は5,400万円まで

物件価格5,000万円フラット35借入5,000万円
諸費用400万円フラット35借入400万円
必要資金合計5,400万円調達資金合計5,400万円






【フラット35の融資対象となる諸費用の明細】

□仲介手数料
□登記費用
□融資手数料
□火災保険料・地震保険料
□ホームインスペクション費用
□設計費用
□測量費
□解体費
□間取り変更・オプション工事費
□外構工事費
□太陽光発電設置費
□水道負担金
□建築確認・中間検査・完了検査等申請費用
□住宅性能評価検査費用
□適合検査費用
□長期優良住宅認定費用
□住宅省エネラベル適合性評価申請手数料
□認定低炭素住宅認定費用
□既存住宅瑕疵担保保険費用
□登録免許税





住宅ローンの審査においては自己資金の出資比率が高いほど

金利や保証料など審査結果の条件が良くなるケースが一般的です。


例えば、都市銀行では

物件価格の範囲内までなら変動金利0.625%で融資をするけれども

諸費用まで含めて融資を希望する人には変動金利1.475%で融資をする

といったことがあります。

あるいは、諸費用まで借りる人には

保証料を通常の3倍にするといったこともよくあります。

いずれにしても個別案件ごとに審査結果次第で

金利や保証料が決まるので、

審査を受けてみないと金利や保証料の目安が分からない不安があります。




今回新たに諸費用が融資対象となるフラット35では

自己資金1割未満の場合の金利が適用になるので

金利が審査を受ける前に分かるという意味では

利用するかどうかの判断基準ができるので使い勝手がいいでしょう。


その他、フラット35では物件や利用者によって

金利優遇する制度があるので、賢く利用すると

都市銀行の住宅ローンよりもメリットがでる場合があります。


いずれにしても、住宅ローンは人によって購入する物件によって

ベストな商品が変わってくるので正しく比較検討することが重要です。


また、諸費用まで借りることに対しては

返済が最後まで無理なくできるかどうか

一生涯の家計収支をみておくことも重要です。



平井FP事務所では

お客様や物件の状況を見てベストな住宅ローンの選び方や

住宅毎にかかる諸費用の内容、

住宅購入時の注意点などをアドバイスしています。


また、安全な住宅購入のために

物件探し前の妥当な予算決め、購入時の家計や保険の見直し

物件のリーガルチェック、ホームインスペクションなどをご案内しています。


経済面でも、物件探しにおいても、

安全で透明な住宅購入をご希望の方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。

東京の独立系FP、住宅ローン専門家の平井美穂です。

日頃、お客様から寄せられる相談に

「提携ローンと非提携ローン、どちらが得か?」

という相談があります。


不動産会社から勧められるローン = 提携ローン

と思っているお客様も多いので

いったんここで「提携ローン」について

整理をしておきましょう。


提携ローンとは

銀行が不動産会社(不動産販売会社)やハウスメーカーと提携して行う融資です。


銀行と提携する不動産会社(販売会社・ハウスメーカー)が

融資条件や融資額の上限、金利などについて

あらかじめ取り決めをして契約を締結しており

新築マンションの場合には物件毎に審査を既に済ませているので

審査のスピードが早いという特徴があります。


提携ローンは

不動産会社(不動産販売会社)経由で審査申込をするので

自分で銀行に申込みをしに行く手間が省けるといったメリットもあります。


具体的には、

土日にモデルルームや住宅展示場でローン審査申込用紙に記入して

不動産会社の営業マンに渡しておけば

休み明けの平日に銀行に審査依頼を代行してくれる仕組みです。


新築か中古か、マンションか戸建てかなど物件によって

あるいは不動産会社によっても異なりますが

最近では不動産会社が用意している提携ローンは

一社ということはなく、

複数の金融機関の商品を用意しているケースも多くなっています。


私が金融機関に転職する前に販売していた新築マンションでは

都市銀行・大手信託銀行・ネット銀行のほか、

生命保険会社やノンバンクの住宅ローンなど

10社以上提携ローンを用意していました。

変動金利や固定金利、付保できる保険や付随サービスなど

借りる人によってニーズはまちまちですが

あらゆるニーズに対応できるだけの提携ローンを豊富に取り揃えていました。



さらに、提携ローンは

個人が銀行窓口に単独で申込みに行くよりも

審査条件や金利などで有利になるケースが多くなっています。



その理由やからくりについてはここでは述べませんが

大手不動産会社であるほど提携ローンの力が強いことは否めないでしょう。




ではやはり提携ローンがベストなのかというと

必ずしもそうとはいえないケースもあります。



例えば、物件としては提携ローンを10社用意していても

担当者が自分が慣れている銀行1社しか案内してくれないケースもあります。



また、物件や不動産会社によっては

残念なことに提携ローンが1社しかない場合もあるのです。


あるいは、1社とはいわなくても

不動産会社のメインバンクやグループ系列の金融機関のみが

ラインナップされていることもあります。



そもそも自己資金が多く、年収の割に借入が少ないなど

提携ローンの力を借りなくてもどこでもローンが通るような人は

提携ローンより有利な金融機関をあたってみた方がいいケースもあるでしょう。



さらにややこしいのは

提携ローンはすべての不動産会社(仲介会社・工務店)が

用意しているわけではないということです。


銀行は、過去数年間継続してローン申込顧客を持ち込んだ実績がある

不動産会社でないと提携契約を結ばないのが一般的です。

小規模の仲介会社や工務店では提携ローンを用意していないことも

珍しくありません。


では、

提携ローンが用意されていない工務店や仲介会社は避けた方がいいかというと

決してそんなことはありません。



非提携ローンでも提携ローンと同じ金利優遇を受けることは可能です。


提携ローンの一覧にはない銀行の方が金利や諸費用で有利なケースもあります。



要は、提携ローンであろうと非提携ローンであろうと

金融機関選びが重要であり

面倒でも具体的なシミュレーションをして比較検討することが大切です。


そうはいっても

はじめて住宅ローンを借りる人にはなかなか難しいかもしれません。


当事務所には

提携ローンの一覧表を持って相談にいらっしゃる方も多くなっています。


20年間住宅ローン相談業務を行っている当事務所は

あらゆる金融機関の商品や付随サービスを熟知しており

選び方や組み合わせの仕方などをご提案しています。


住宅ローン選びや住宅購入でお悩みの方は

住宅専門の平井FP事務所までお問い合わせください


2018年3月 都市銀行住宅ローン

今月は金利据え置き

変動・固定ともにおおむね前月と同水準をキープしました。

          




【10年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
2018年3月実行金利
(前月比)
11年目以降優遇
三菱東京UFJ銀行
0.80%
(不変)
▲1.60%
三井住友銀行
1.10%
(不変)
▲1.40%
みずほ銀行
0.80%
(不変)
▲1.85%
りそな銀行
1.10%
(不変)
▲1.60%








【35年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
2018年3月実行金利
前月比
三菱東京UFJ銀行1.49%不変
三井住友銀行1.73%▲0.04%
みずほ銀行1.28%~1.68%不変
りそな銀行1.40%▲0.05%








【変動金利  都市銀行4行の比較】
金融機関
変動金利
(前月比)
三菱東京UFJ銀行


0.625%
(不変)

三井住友銀行


0.625%
(不変)

アプリ申込は0.575%
みずほ銀行



0.625%
(不変)

ネット申込は0.6%
(不変)
りそな銀行






0.575%
(不変)

手数料型は0.520%
(不変)

WEB限定借換専用0.440%
(不変)







都市銀行で住宅ローンを借りるときには

変動金利にするべきか

固定金利金利にするべきか悩ましいところです。


将来の金利が予測できない以上、明確な答えはないのですが

一生涯の家計収支をシミュレーションしてみると

その家庭が選ぶべき金利がある程度見えてきます。


つまり、

家計のキャッシュフローやバランスシートを作成することで

リスクの許容度を診断することになりますが

これは資産運用と全く同じです。


ハイリスクハイリターン商品である「変動金利」か

ローリスクローリターン商品である「固定金利」を選ぶべきかは

家計のゆとり度合いによって異なってきます。


住宅ローンを選ぶ時には

総返済額が少なくなるように得な商品を選ぶことは大事ですが

その前にそもそも借入額が適正かどうかを

一生涯の家計収支を捉えて診断することが最も重要です。



また、金融機関によっては

団体信用生命保険以外の保険を付保することが出来たり

共稼ぎ夫婦が組む方法はいろんなパターンがあります。



「家族構成」「年収推移」「退職金・年金の支給見込額」

「現在の貯蓄残高」「夫婦の働き方」「加入している保険」

「価値観」などによって

 その家庭毎にベストな住宅ローンは異なるのです。



数多くある住宅ローン商品の中から

借入額から金利・諸費用・商品内容・返済の仕方まで

自分たちに適した

お得な借り方・返し方を知りたいという方は

平井FP事務所までお問い合わせください。






フラット35の金利はこちら⇒2018年3月住宅ローン金利(フラット35)

過去の金利情報はこちら⇒都市銀行 過去の住宅ローン金利

2018年3月 フラット35金利 

(自己資金1割以上)35年固定 ⇒ 1.36%(前月比▲0.04%)


2月に上げた分が3月にまた下がり

フラット35は1月と同水準の金利となりました。


マイナス金利が導入された2016年2月と比べると

長期金利がじわりと上昇してきていますが

依然1%台の低水準を維持しています。





     <フラット35 過去の金利推移>


過去最低金利・・・0.9%(2016年8月)

過去最高金利・・・3.17%(2004年8月)
         5.50%(1991年7月)(「旧公庫」時代)

平均値(※)・・・2.19%(過去15年の平均値)







【フラット35 3月実行金利】

〈自己資金1割以上〉
返済期間適用金利
21~35年1.36%(前月比▲0.04%)
15~20年1.29%(前月比▲0.03%)




〈自己資金1割未満〉
返済期間適用金利
21~35年1.80%(前月比▲0.04%)
15~20年1.73%(前月比▲0.03%)






※フラット35は自己資金の割合や、返済期間によって適用金利が異なります。

※フラット35は取扱金融機関によって金利が異なります。
 表示は最低金利で取り扱っている金融機関ものです。

※フラット35は融資実行時(引渡時)の金利が適用となります。







2017年10月から、

フラット35は団体信用生命保険料が金利に上乗せとなりました。

団体信用生命保険料相当分として0.28%上乗せされています。

これまでのように

団体信用生命保険料が毎年銀行口座から引き落としされる

ことがなくなり、

実質保険料負担は安くなっています。









「フラット35S」適用物件は当初10年間(5年間)

▲0.25%の金利優遇


「フラット35S」・・・省エネ・耐震性・バリアフリーなど
            
            性能面で特に優れた良質な住宅向けに

            当初10年間、もしくは5年間金利を優遇する制度



〈フラット35S(高性能住宅)とフラット35(一般住宅)の金利〉
自己資金割合
と返済期間
フラット35S
(Aプラン)
フラット35S
(Bプラン)
フラット35
(一般住宅)
自己資金1割以上
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.11%

(11年目以降)
1.36%
(当初5年間)
1.11%

(6年目以降)
1.36%
(全期間)
1.36%


自己資金1割以上
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.04%

(11年目以降)
1.29%
(当初5年間)
1.04%

(6年目以降)
1.29%
(全期間)
1.29%


自己資金1割未満
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.55%

(11年目以降)
1.80%
(当初5年間)
1.55%

(6年目以降)
1.80%
(全期間)
1.80%


自己資金1割未満
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.48%

(11年目以降)
1.73%
(当初5年間)
1.48%

(6年目以降)
1.73%
(全期間)
1.73%










さらに、フラット35Sは

3世代同居や親世帯と近居の人向けに

金利優遇する子育て支援制度との併用が可能です。

行政と分譲会社がジョイントで本制度を採用しているエリアの物件

と対象は限られますが、

埼玉県蕨市や横浜市などで2世帯同居を検討している人には

うまくはまるとかなりのメリットが得られそうです。






平井FP事務所では、フラット35のメリット・デメリット、

制度が新しくなったフラット35

ならでは特徴を活かしたお得な活用方法などを

お伝えしています。

難解複雑な住宅ローン商品の中でも

フラット35は特に仕組みが複雑な商品です。



フラット35でお悩みの方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。





3月の都市銀行の金利はこちら⇒2018年3月住宅ローン金利(都市銀行)


過去の金利情報はこちら⇒フラット35 過去の金利





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