住宅購入のタイミング 増税前と後どちらが得？
平成29年4月から10％へ引き上げが予定されている消費税。
本来平成27年10月に引き上げが予定されていましたが
緊急経済対策により1年半延期されました。
今度こそ上がる消費税？！
増税前に購入するべきかどうか
住宅検討者にとっては気になるところです。
5％から8％へ引き上げられた際の反省点を踏まえて
検証してみたいと思います。
増税前に駈け込んで損した人も？！
10％前には購入した方が得？
消費税が８％に引き上げられた際には
駆け込み需要で住宅市場はにぎわいました。
しかし、増税前に慌てて購入したものの
よく検証してみると増税後に購入した方が
節税面で有利だったという人もいます。
平成26年4月、消費税8％導入に合わせて
住宅ローン減税の控除対象残高が
上限2000万円から4000万へ引き上げられました※１。
そもそも消費税は土地には課税されません。
建物価格はせいぜい2000万円～3000万円台。
建物価格よりも土地価格の方が高く
多額なローンを組む都内の住宅購入者にとっては
消費税増税分よりもローン減税拡充による還付税額の方が
勝るケースも多かったのです。
また消費税8％導入に併せて
住宅購入者に現金を支給する
すまい給付金制度がスタートしています。（図１参照）
図２は消費税率が5％・8％・10％時に購入した場合の
「消費税負担額」、「ローン減税還付金」、「すまい給付金の給付額」を
相殺しトータルのコストをモデルケース別に
比較シミュレーションしたものです。
◎・・・コスト面で最も有利 ×・・・コスト面で最も不利
モデルケース①の年収400万円・住宅ローン借入額2000万円の場合は、
消費税５％時に購入するのがコスト面で最も有利でした。
一方、年収も住宅ローン借入額もより多くなるモデルケース②③の場合は、
消費税5％時よりも8％時に購入した方がコスト面で有利となっています。
10％引き上げ時にはローン控除の制度内容は変わらず、
すまい給付金は対象者と給付額が拡充される予定です。
上記の比較ではいずれのケースにおいても、
すまい給付金の増額分より消費税負担増額分の方が上回り、
10％引上げになる前の８％時に購入した方が有利となっています。
比較検証の結果、
5％から8％へ引き上げ時には
増税後に購入した方が得だった人たちも、
10％引き上げ時に関しては
住宅ローン減税の制度が今のまま変わらない限りは
引き上げ前の8％時に買っておいた方が得といえそうです。
尚、すまい給付金は所得制限が設けられています。
専業主婦と子1人の家庭の場合、
消費税8％時は目安年収510万円以下、
消費税10％時には目安年収775万円以下の場合に
給付を受けることができます※２
また住宅に関する要件もあり、
給付を受けるためには建設中に一定の検査を受ける必要があります。
この検査の申請は設計段階から打ち合わせをする必要があるので
最初の段階で工務店やハウスメーカーに
すまい給付金を受けたい旨伝える必要がある
という点も覚えておいてください。
親から資金援助を期待できる人に朗報！
住宅取得資金贈与の非課税枠が大幅拡充
親や祖父母から資金援助を受けて住宅を購入する場合に、
1000万円まで（一般住宅の場合。良質な住宅は1500万円まで）は
贈与税が課税されない特例があります。※3
消費税が10％に引き上げられた場合
この特例の上限額を1000万円から2500万円まで
（良質な住宅は3000万円まで）
引き上げられる予定です。※3
ちなみに贈与税が課税される場合、
2000万円の贈与に対してかかる贈与税はなんと720万円※4。
親や祖父母から相続財産を受け継ぐ予定の人は、
この機会に住宅購入を検討するのも大きな節税対策となりそうです。
住宅購入する際にはローンの借り過ぎにご注意を!
一般的に無理のない借入額は年収の5倍以内といわれていますが、
東京近郊で住宅を購入する人の中には
年収の5倍以上借入する人も少なくありません。
金利は史上最低金利を更新、金融機関はカネ余りの現在、
年収の7倍超の融資をしてもらえるケースも。
しかし、年収の7倍超の借入はやはり注意が必要です。
今はなんとか返せても、
今後教育費がかさむ時期に今と同じように返していけるでしょうか？
住宅ローンを返し終わった後に
老後資金が手元にきちんと残っているでしょうか？
こういったことをしっかりと確認した上で、
最後まで無理なく返していける金額を借りるよう心がけてください。
また、今はアベノミクス効果で
不動産価格は新築中古ともに高騰している状況です。
自己資金を十分に用意できていない場合は
価格が落ち着くまで賃貸住宅で様子見するという手も。
既存住宅の数は世帯数を上回っており、
優良な賃貸物件も豊富に出回っています。
住宅購入のベストなタイミングは人それぞれ。
慌てて衝動買いするのではなく、
ご家族のライフプラン・資金計画をじっくりと考えた上で
家を買って家族が幸せになれるような
住まい探しをしてください。
※１ 消費税8％課税される一般住宅の場合。
長期優良・低炭素住宅は上限5000万円
※2 目安年収は夫婦（妻は専業主婦）と中学生以下の子供が2人
いる場合の夫の収入額の目安。
実際の給付額は都道府県民税の所得割額で判断。
※3平成27年1月14日に閣議決定された平成27年度税制改正大綱より
※4基礎控除額110万円を控除後の課税価格に現行の贈与税率をかけたもの
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