東京の独立系ファイナンシャルプランナーの平井美穂です。
このところ、住宅ローンの金利選びで人気の「超長期固定」。
固定金利の中でも、15年～35年間という超長期に渡り
金利を固定させる商品です。
借入期間中の全期間を固定させる「全期間固定」も
「超長期固定」に含まれます。
ところで、この「超長期固定」、
金融機関によって以下の2つに分類されます。
【金融機関によって異なる超長期固定の種類】
少しわかりづらいかと思うので具体的な例で比較します。
例えば、超長期固定の代表選手ともいえる「フラット３５」では
返済期間によって金利の種類が２つに分かれます。
【フラット35 2016年9月実行金利 自己資金1割以上の場合】
15～20年固定0.96％の方が21～35年固定1.02％より低いのですが
0.96％で借りたいと思ったら返済期間も15～20年にしなければならない
とうことになります。
3000万円を元利均等返済で借入する場合、
20年返済、0.96％で借りると 毎月返済額は137,433円
（20年間の利息支払額は2,984,065円）
35年返済、1.02％で借りると 毎月返済額は 84,965円
（35年間の利息支払額は5,685,561円）
いくら金利が低いとはいえ、返済期間20年で返そうとすると
毎月の負担が5万円以上も多くなります。
一方、三井住友信託銀行の超長期固定商品の場合、
返済期間は35年にしておきながら、当初金利を固定させる期間を
20年にしておくということができます。
【三井住友信託銀行の20年固定を選択する場合の例】
＜借入額＞3000万円 ＜返済期間＞35年 ＜返済方法＞元利均等返済
＜当初金利固定期間＞20年（2016年9月実行金利：0.8％）
当初20年間の毎月返済額：81,918円
＜21年目以降＞その時点で変動金利にするのかもしくは固定金利にするのか
固定金利にする場合、何年固定にするのか選択しなおす。
その時点の基準金利（店頭金利）より▲1.4％優遇
※審査の結果、最優遇金利を受けられた場合
当事務所でお客様の住宅ローン相談にのる中で
以前から超長期固定を選択する場合は「返済期間＝固定期間にする必要がある」
（つまりフラット35方式）と誤解されているお客様が少なくありません。
フラット35や三菱東京ＵＦＪ銀行の超長期固定商品は確かにそうですが、
三井住友信託銀行や住信ＳＢＩネット銀行などは、
返済期間はあくまでも最長35年にしておいて
当初金利を固定させる期間を20年にするということもできます。
20年後には退職金で完済する目途が立つ人は
こうした借り方もできますので
参考にしてください。
ちなみに、三井住友信託銀行は金利競争力がある代わりに
審査が厳しい銀行でもあります。
その他、退職金で完済することができるのかどうかなど
当事務所では総合的に最善策をアドバイスさせていただきます。
金利選びでお悩みの方は東京の住宅ローン相談専門の平井ＦＰ事務所まで
お気軽にお問い合わせください。
参考ブログ⇒固定金利が変動金利を逆転！
このところ、住宅ローンの金利選びで人気の「超長期固定」。
固定金利の中でも、15年～35年間という超長期に渡り
金利を固定させる商品です。
借入期間中の全期間を固定させる「全期間固定」も
「超長期固定」に含まれます。
ところで、この「超長期固定」、
金融機関によって以下の2つに分類されます。
【金融機関によって異なる超長期固定の種類】
| 種類 | 全期間固定 | 全期間固定以外の超長期固定 |
| 概要 | 返済期間中の全期間 金利を固定する | 返済期間中の一定期間 金利を固定させる |
| 具体例 | 20年固定⇒返済期間も20年 30年固定⇒返済期間も30年 35年固定⇒返済期間も35年 | 15年固定⇒返済期間は最長35年 20年固定⇒返済期間は最長35年 30年固定⇒返済期間は最長35年 35年固定⇒返済期間は最長35年 |
| 代表的な商品 （金融機関名） | フラット３５ （住宅金融支援機構） 三菱東京ＵＦＪ銀行 「超長期固定商品」 | 住信ＳＢＩネット銀行 三井住友信託銀行 三菱ＵＦＪ信託銀行 |
少しわかりづらいかと思うので具体的な例で比較します。
例えば、超長期固定の代表選手ともいえる「フラット３５」では
返済期間によって金利の種類が２つに分かれます。
【フラット35 2016年9月実行金利 自己資金1割以上の場合】
| 返済期間 | 15年～20年 | 21年～35年 |
| 金利 | 0.96％ | 1.02％ |
15～20年固定0.96％の方が21～35年固定1.02％より低いのですが
0.96％で借りたいと思ったら返済期間も15～20年にしなければならない
とうことになります。
3000万円を元利均等返済で借入する場合、
20年返済、0.96％で借りると 毎月返済額は137,433円
（20年間の利息支払額は2,984,065円）
35年返済、1.02％で借りると 毎月返済額は 84,965円
（35年間の利息支払額は5,685,561円）
いくら金利が低いとはいえ、返済期間20年で返そうとすると
毎月の負担が5万円以上も多くなります。
一方、三井住友信託銀行の超長期固定商品の場合、
返済期間は35年にしておきながら、当初金利を固定させる期間を
20年にしておくということができます。
【三井住友信託銀行の20年固定を選択する場合の例】
＜借入額＞3000万円 ＜返済期間＞35年 ＜返済方法＞元利均等返済
＜当初金利固定期間＞20年（2016年9月実行金利：0.8％）
当初20年間の毎月返済額：81,918円
＜21年目以降＞その時点で変動金利にするのかもしくは固定金利にするのか
固定金利にする場合、何年固定にするのか選択しなおす。
その時点の基準金利（店頭金利）より▲1.4％優遇
※審査の結果、最優遇金利を受けられた場合
当事務所でお客様の住宅ローン相談にのる中で
以前から超長期固定を選択する場合は「返済期間＝固定期間にする必要がある」
（つまりフラット35方式）と誤解されているお客様が少なくありません。
フラット35や三菱東京ＵＦＪ銀行の超長期固定商品は確かにそうですが、
三井住友信託銀行や住信ＳＢＩネット銀行などは、
返済期間はあくまでも最長35年にしておいて
当初金利を固定させる期間を20年にするということもできます。
20年後には退職金で完済する目途が立つ人は
こうした借り方もできますので
参考にしてください。
ちなみに、三井住友信託銀行は金利競争力がある代わりに
審査が厳しい銀行でもあります。
その他、退職金で完済することができるのかどうかなど
当事務所では総合的に最善策をアドバイスさせていただきます。
金利選びでお悩みの方は東京の住宅ローン相談専門の平井ＦＰ事務所まで
お気軽にお問い合わせください。
参考ブログ⇒固定金利が変動金利を逆転！
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