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東京の独立系FPの平井美穂です。

マンションの「バルコニー」、

共有部分とはいえ

売買価格に含まれていると思うと

有効活用しないのは勿体ないと思い

久々にガーデニングを再開しました。


ガーデニング201804 ガーデニング201804②


金融機関に転職する前には新築マンションの企画や販売を

7年間していました。

ということで、日頃マンション購入検討者に向けて

「マンションの買い方・住み方」のセミナーをさせていただいたり

相談者からマンションについて聞かれることがあります。



マンション購入を検討している人が

物件のスペックで重視するのが

「リビングの広さ」や「キッチン形状」「収納面積」「部屋数」などです。





【マンション購入の決め手となった物件スペック】

※対象:2013年に新築分譲マンションを購入した5518人

1位 日当たりのよさ
2位 収納スペース
3位 リビングの広さ
4位 住戸からの眺望
5位 角部屋
6位 地震対策
7位 全体の高級感
8位 大規模物件
9位 床暖房の採用
10位 キッチンの設備
11位 セキュリティの充実
12位 建物自体の外観やエントランスのデザイン
13位 バルコニーの大きさ
14位 ペット可のマンション
15位 風呂の大きさ・設備
16位 柱・梁の出っ張りが少ない
16位 キッチンの広さ
18位 駐車場の料金
19位 LD以外の各居室の広さ
20位 ワイドスパン

出所:株式会社リクルート住まいカンパニー
2013年首都圏新築マンション契約者動向調査





1位はやはり日本人が重視する日当たりですが、

実際に入居者からの生声を聞くと

「日当たりが良すぎて困った」という声もあります。

私自身、かつて南西向きのマンションに住んでいましたが

夏場は暑すぎて、

昼間にもかかわらずカーテンを閉めて

電気とクーラーをつけていた

苦い経験があります。



3位にはリビングの広さがありますが

広さも大切ですが、以外と盲点なのが形状です。

畳数があっても形状や柱・梁のでかたによっては

4人掛けのダイニングテーブルとソファ・テレビの3点セットが

うまい具合に置けないイケテナイ間取りもあります。

これも我が家が経験した苦い思い出です。


いずれも大手デベロッパーによる

ファミリー向けの分譲マンションでしたが

入居してから気づいた失敗例です。



もちろん100%完璧なマンションは存在しないので

メリットとデメリットを整理して

自分たち家族が優先するポイントを絞って

物件選びをすれば良いということになります。


ライフプラン毎にキャッシュフローを作成した時に

「教育費」「住居費」「ゆとりある生活」「趣味の車」など

なにに自分たちがお金をかけたいのか

お金をかけるところの優先順位を整理するのと

同じですね。



30年間で4つの分譲マンションに住んだ経験と

マンションの企画・販売をした経験

それとこれまで20年間、数多くのお客様から聞いた生声を

お伝えしますので、

マンション選びでお悩みの方は

平井FP事務所までお問い合わせください

東京の独立系FP、平井美穂です。

「住宅ローン控除適用期間中に繰り上げ返済をするのは得か?」

というテーマでアルヒマガジンに寄稿しました。

住宅ローンの繰り上げ返済vs.ローン控除還付金 得なのはどっち?


詳細のシミュレーションは

記事をお読みいただければ分かりますが

結論から言うと

繰り上げ返済した方が得なケースが多いです。



当事務所では

「不動産業者さんから

『ローン控除適用期間中は

繰り上げ返済すると還付金が減るので損ですよ』

と言われたのですが、本当でしょうか?」

という相談をよく受けます。



もしかしたら

「繰り上げ返済するくらいなら

そのお金でもっと利回りの良い運用をしましょう」

ということを言いたいのかもしれません。

ただ、運用したことない人が

住宅ローンの相談をしている時に

これを言うのはちょっと乱暴な気がします。



あるいは

「全額返そうと思えば返せるお金をもっているけど

敢えて相続対策や節税対策でローンを組んでいる」

という資産家には、繰上返済しない方がいいというのが

あてはまるかもしれません。



でも、単純に

「繰り上げ返済による利息削減効果」と

「繰り上げ返済することにより減る還付金」を

比較した場合は

繰り上げ返済した方がはるかにお得です。


一方で、

「繰り上げ返済した方が得なのはわかるけど

今は現金を貯めたいから繰り上げ返済はしない」

という意見はありだと思います。



ちょっと長くなりややこしくなりましたが

要するに

繰り上げ返済して総支払い額を減らした方がいいのか

あるいは返済期間を短縮した方がいいのか、

はたまた今は繰り上げ返済するべきではないのかは

そのご家庭によってまちまちです。


繰上返済した方が得は得ですが

するべきかどうかは

キャッシュフロー表やシミュレーションを作ってみて

判断するのが一番でしょう。



平井FP事務所のコンサルタントでは

繰上返済した場合の利息削減額や

ローン控除還付金のシミュレーションをご案内しています。

また、繰上返済するべきか、預貯金をするべきかなど

今後の家計収支を予測して

今するべきことをアドバイスすることもしています。


住宅ローンの返済計画でお悩みの方は

平井FP事務所までお問い合わせください。

東京の独立系FPの平井美穂です。

今日は3年前に注文住宅を建築された

お客様のお宅に訪問してきました。


初めて訪れたお宅だったのですが

外観や外構の植栽、

内装のデザインや建材、間取りなど

それはもううっとりするほど素敵でした。


シンプルでセンスが良く、

見た目だけではなく使い勝手も良い


駅5分という高立地の15坪という土地を

うまく有効利用した建物の設計は

匠の技が光っていました。



職業柄、これまで数多くのお宅を訪問し

そこに住むお客様の生の声を聞くことがあります。



建ててみて

「良かった間取りやデザイン、設備仕様」

反対に

「失敗した設計・設備仕様」など

貴重な意見を聞くことがあります。


良かった事例でよく聞くのは

「オープンキッチン」

「リビング横の居室」

「収納の増設」など。



反対に失敗した事例は

「階段の形状」
(デザインは良いが
乳幼児にとって危険で使い勝手が悪い)

「窓の位置」
(プライバシーに配慮されていない)

「ビルトインコンベック・
天井カセットエアコンなどの
埋め込み式家電」
(壊れた時の修理費・メンテナンス費がかかる)

などをよく聞きます。


今日訪れたお宅で素敵だった設備仕様の一つが

ステンレスのキッチンカウンター。

我が家のキッチンカウンターは人造大理石ですが

築5年頃に圧力鍋を洗っている時に

手を滑らして落としてしまい

角が欠けてしまいました。

さらに掃除をしても落ちない黒ずみも目立ちます。



一方、ステンレスは丈夫で衛生的です。

デザインは好みもありますが

今日訪れたお宅はフローリングや家具の

天然無垢の木材と白を基調とした内装に

とてもマッチしていて素敵なキッチンでした。




平井FP事務所のコンサルティングでは

お金に関する相談だけでなく

住宅を建築する際に

内装や間取りなど悩まれた時にアドバイスを

させていただくこともあります。


より専門的な相談であれば

数万円から数十万円の費用で

設計のセカンドオピニオンになってくれる

実力派の設計士をご紹介することもできます。


マンションであれば

私自身7年間

新築マンションの企画・販売をしていましたので

「買ってみて良かった間取り・設備仕様」

「付けてみて良かったオプション工事」など

アドバイスさせていただくことも可能です。



お金のことも

住宅選びのことも

第三者の専門家に相談したいという方は

平井FP事務所までお問い合わせ

ください。

2018年4月 都市銀行住宅ローン

今月の金利は

変動・固定ともにおおむね前月と同水準のまま据え置きとなりました。

          




【10年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
2018年4月実行金利
(前月比)
11年目以降優遇
三菱東京UFJ銀行
0.80%
(不変)
▲1.60%
三井住友銀行
1.10%
(不変)
▲1.40%
みずほ銀行
0.75%
(▲0.05%)
▲1.85%
りそな銀行

保証料型:0.7%
(▲0.4%)
手数料型:0.645%
保証料型:▲1.60%

手数料型:▲1.655%

※店頭窓口で申し込みの場合







【35年固定金利 都市銀行4行の比較】
銀行名
2018年4月実行金利
前月比
三菱東京UFJ銀行1.49%不変
三井住友銀行1.73%不変
みずほ銀行1.25%~1.65%▲0.03%
りそな銀行1.40%不変

※店頭窓口で申し込みの場合






【変動金利  都市銀行4行の比較】
金融機関
変動金利
(前月比)
三菱東京UFJ銀行


0.625%
(不変)

三井住友銀行


0.625%
(不変)

アプリ申込は0.575%
みずほ銀行



0.625%
(不変)

ネット申込は0.6%
(不変)
りそな銀行






0.525%
(▲0.05%)

手数料型は0.47%
(▲0.05%)

WEB限定借換専用0.440%
(不変)







毎年4月は各金融機関が新たな施策を打ち出す時期なので

大きな変更がないかドキドキしていましたが

今のところ都市銀行においては目立った変化はないように思われます。


そんな中、最近個人的に感じているのが

りそな銀行が再び攻勢をかけてきている動きです。

変動金利においては都市銀行の中でも競争力のある金利となっており

審査においても柔軟性が以前より増している気がします。


20年近く前、マンションを販売していた時

ユニークな商品を扱っていたあさひ銀行を利用することがありましたが

その後、不良債権処理時代に融資を引き締める動きがみられました。

ここへきてまた緩和してきている動きは

低利で融資を受けたい消費者にとってはメリットと言えるでしょう。


いずれにしても

住宅ローンの審査においては

「人物」と「物件」の両面を個別案件ごとにみて

金利や融資額・保証料などを決定するので

審査を受けてみるまで金利が確定しません。


平井FP事務所では、数多くあり難解複雑な住宅ローンの

選び方や借りる上での注意点などをアドバイスしております。


住宅購入や住宅ローンでお悩みの方は

元不動産業者であり元銀行員である住宅専門の独立系FP

「平井FP事務所」までお問い合わせください





フラット35の金利はこちら⇒2018年4月住宅ローン金利(フラット35)

過去の金利情報はこちら⇒都市銀行 過去の住宅ローン金利

【2018年4月 フラット35金利】 

(自己資金1割以上)35年固定   ⇒ 1.35%(前月比▲0.01%)

(自己資金1割以上)15~20年固定⇒ 1.30%(前月比+0.01%)



35年固定は前月よりもわずかに引き下げ

一方、返済期間15~20年の金利はわずかに引き上げとなりました。


マイナス金利が導入された2016年2月と比べると

長期金利がじわりと上昇してきていますが

依然1%台前半の低水準を維持しています。





     <フラット35 過去の金利推移>


過去最低金利・・・0.9%(2016年8月)

過去最高金利・・・3.17%(2004年8月)
         5.50%(1991年7月)(「旧公庫」時代)

平均値(※)・・・2.19%(過去15年の平均値)







【フラット35 4月実行金利】

〈自己資金1割以上〉
返済期間適用金利
21~35年1.35%(前月比▲0.01%)
15~20年1.30%(前月比+0.01%)




〈自己資金1割未満〉
返済期間適用金利
21~35年1.79%(前月比▲0.01%)
15~20年1.74%(前月比+0.01%)







※フラット35は自己資金の割合や、返済期間によって適用金利が異なります。

※フラット35は取扱金融機関によって金利が異なります。
 表示は最低金利で取り扱っている金融機関ものです。

※フラット35は融資実行時(引渡時)の金利が適用となります。





【住宅購入時の諸費用も融資対象に】

2018年4月からフラット35の融資対象が諸費用まで拡大されます。

これまで仲介手数料や登記費用など住宅購入時の諸費用は融資対象外でしたが

2018年度から新たにフラット35の融資対象となります。

金利は自己資金1割未満の金利が適用になり

一般的な諸費用ローンよりも低利で利用することが可能です。

関連ブログはこちら↓

【フラット35】融資対象が諸費用まで拡大!!






2017年10月から、

フラット35は団体信用生命保険料が金利に上乗せとなりました。

団体信用生命保険料相当分として0.28%上乗せされています。

これまでのように

団体信用生命保険料が毎年銀行口座から引き落としされる

ことがなくなり、

実質保険料負担は安くなっています。









「フラット35S」適用物件は当初10年間(5年間)

▲0.25%の金利優遇


「フラット35S」・・・省エネ・耐震性・バリアフリーなど
            
            性能面で特に優れた良質な住宅向けに

            当初10年間、もしくは5年間金利を優遇する制度



〈フラット35S(高性能住宅)とフラット35(一般住宅)の金利〉
自己資金割合
と返済期間
フラット35S
(Aプラン)
フラット35S
(Bプラン)
フラット35
(一般住宅)
自己資金1割以上
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.10%

(11年目以降)
1.35%
(当初5年間)
1.10%

(6年目以降)
1.35%
(全期間)
1.35%


自己資金1割以上
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.05%

(11年目以降)
1.30%
(当初5年間)
1.05%

(6年目以降)
1.30%
(全期間)
1.30%


自己資金1割未満
返済期間21~35年


(当初10年間)
1.54%

(11年目以降)
1.79%
(当初5年間)
1.54%

(6年目以降)
1.79%
(全期間)
1.79%


自己資金1割未満
返済期間15~20年


(当初10年間)
1.49%

(11年目以降)
1.74%
(当初5年間)
1.49%

(6年目以降)
1.74%
(全期間)
1.74%










さらに、フラット35Sは

3世代同居や親世帯と近居の人向けに

金利優遇する子育て支援制度との併用が可能です。

行政と分譲会社がジョイントで本制度を採用しているエリアの物件

と対象は限られますが、

埼玉県蕨市や横浜市などで2世帯同居を検討している人には

うまくはまるとかなりのメリットが得られそうです。






平井FP事務所では、フラット35のメリット・デメリット、

制度が新しくなったフラット35

ならでは特徴を活かしたお得な活用方法などを

お伝えしています。

難解複雑な住宅ローン商品の中でも

フラット35は特に仕組みが複雑な商品です。



フラット35でお悩みの方は平井FP事務所まで

お問い合わせください。





4月の都市銀行の金利はこちら⇒2018年4月住宅ローン金利(都市銀行)


過去の金利情報はこちら⇒フラット35 過去の金利





関連ブログ↓

フラット35Sの認定基準

2017年10月『フラット35』制度改正 団信料金利組み込みに!!

団体信用生命保険 VS 収入保障保険

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